Landsskatteretten: Opgørelse af genvundne afskrivninger og ejendomsavance ved salg af K/S-andele – Ikke "brugte anparter"

Sagen omhandler opgørelsen af genvundne afskrivninger og ejendomsavance for indkomståret 2010 i forbindelse med klagerens salg af anparter i kommanditselskabet K/S virksomhed1, der ejede en erhvervsejendom i Tyskland. Klageren havde erhvervet 10 anparter i K/S'et i 2006 og solgte dem i 2010.

SKAT havde nedsat klagerens tab efter afskrivningsloven fra 477.363 kr. til genvundne afskrivninger på 117.500 kr. og ændret tab efter ejendomsavancebeskatningsloven fra 3.750 kr. til et tab på 64.553 kr. SKATs beregning tog udgangspunkt i den oprindelige anskaffelsessum for ejendommen fra 2004, justeret for visse omkostninger, som SKAT tidligere havde godkendt.

Klageren påstod, at opgørelsen skulle hjemvises til fornyet behandling. Klageren argumenterede for, at den anskaffelsessum, der fremgik af overdragelsesaftalen fra 2006 (53.428.000 kr. for ejendommen), skulle lægges til grund. Klageren mente, at der var tale om et reelt videresalg af "brugte anparter" fra person1 (der havde købt anparterne i 2004) til klageren, og at den merpris, der blev betalt i 2006 (4.671.874 kr. i forhold til 2004-prisen), var udtryk for en reel værdistigning på ejendommen. Klageren henviste til praksis, herunder SKM2008.984.LSR og SKM2008.579.LSR, der understøtter, at anskaffelsessummen for en investor 2 er lig afståelsessummen for investor 1, og at en reel værdistigning kan tillægges afskrivningsgrundlaget.

SKATs afgørelse var baseret på følgende beregning for klagerens 10 andele:

Klagerens repræsentant fremhævede, at person1 var blevet beskattet af den fulde afståelsessum, men der blev ikke fremsendt dokumentation herfor. Der var også uoverensstemmelser i ejendommens værdiansættelse i forskellige overdragelsesaftaler fra samme periode, og klageren fremlagde ikke dokumentation for den kontante betaling for anparterne i 2006.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten tog udgangspunkt i Afskrivningsloven § 45, stk. 2 og Afskrivningsloven § 45, stk. 3, der omhandler fordeling af salgssum på aktiver og told- og skatteforvaltningens prøvelse heraf. Ligeledes blev Ejendomsavancebeskatningsloven § 4 til Ejendomsavancebeskatningsloven § 6 inddraget, som behandler anskaffelses- og afståelsessum ved opgørelse af fortjeneste ved salg af ejendomme.

Sagen drejede sig om den anskaffelsessum, der skulle lægges til grund for opgørelse af genvundne afskrivninger og ejendomsavance ved klagerens salg af K/S-anparter i 2010. SKAT havde anvendt den oprindelige købspris fra 2004, justeret for tidligere foretagne reguleringer, mens klageren mente, at anskaffelsessummen fra overdragelsesaftalen i 2006 skulle anvendes, da der var tale om køb af "brugte anparter".

Landsskatteretten henviste til SKATs definition af "brugte anparter" fra SKM2008.390.SKAT, som kræver, at anparterne købes fra en ekstern investor. Retten bemærkede, at person1, som solgte anparterne til klageren i 2006, var eneejer af udbyderselskabet virksomhed3 A/S i 2004, hvilket gjorde handlen interesseforbunden. Selvom virksomhed3 A/S fremgik som sælger på overdragelsesaftalen i 2006, og person1 underskrev som sælger, fandt retten, at handlen ikke var mellem eksterne investorer. Dette blev yderligere understøttet af byrettens dom i SKM2014.116.BR, som fastslog, at et nyt investeringsprojekt ikke opfylder kriterierne for "brugte anparter", selvom det var en almindelig fremgangsmåde.

Retten lagde vægt på følgende:

• Handlen i 2006 mellem person1 og klageren blev ikke anset for at være en handel mellem eksterne investorer, hvorfor klageren ikke kunne støtte ret på praksis om "brugte anparter".
• Der var væsentlige forskelle i ejendommens værdiansættelse i overdragelsesaftaler inden for samme periode (f.eks. person2s salg i 2006/2007 vs. klagerens køb i 2006).
• Klageren havde ikke fremlagt dokumentation for den påståede værdistigning på ejendommen fra 2004 til 2006.
• Klageren havde heller ikke fremlagt dokumentation for den kontante betaling på 660.625 kr. til person1 ved erhvervelsen af anparterne i 2006.

På baggrund af ovenstående fandt Landsskatteretten, at SKATs opgørelse af anskaffelsessummen kunne lægges til grund for den skattemæssige avanceopgørelse for 2010. SKATs afgørelse blev stadfæstet i sin helhed.