Udlejning af ejerlejlighed i feriecenter – Erhvervsmæssig virksomhed? – Rådighedsbegrænsning

Sagen omhandlede, hvorvidt udlejning af en ejerlejlighed, der indgik i et feriecenter med hoteldrift, kunne anses for erhvervsmæssig virksomhed, og dermed om klageren kunne anvende virksomhedsordningen. SKAT havde nægtet fradrag for underskud fra udlejningen, anset opsparet overskud for hævet og opgjort ejendomsværdiskat af lejligheden for indkomstårene 2010, 2011 og 2012.

SKATs afgørelse var baseret på, at udlejningen ikke kunne anses for erhvervsmæssig, da klageren ikke havde afskåret sig retten til at anvende lejligheden i perioder, hvor den ikke var udlejet. Dette blev begrundet med en ændring af ejerforeningens vedtægter i 2006, som gav ejerne ret til at råde over deres lejlighed i op til 5 uger om året. SKAT anvendte bundfradragsmetoden i Ligningsloven § 15 o til opgørelsen af lejeindtægten.

Klageren nedlagde påstand om ansættelse i overensstemmelse med det selvangivne og gjorde gældende, at lejligheden udelukkende skulle anerkendes som erhvervsmæssigt anvendt. Klageren anførte i første række, at generalforsamlingens beslutning om at ændre vedtægternes § 6 var ugyldig på grund af kompetencemangel, da klageren ikke havde givet samtykke til ændringen, og at den oprindelige vedtægtsformulering, der afskar ejernes rådighed, fortsat var gældende. I anden række blev det anført, at selv hvis den nye vedtægtsformulering fandt anvendelse, var der kun tale om en betinget rådighed, der skulle vælges aktivt til, og som derfor ikke var sammenlignelig med frivillig overdragelse af rådighed til et udlejningsbureau. Endelig henviste klageren til Landsskatterettens afgørelse i SKM2012.340.LSR, som ligeledes vedrørte udlejning af hotellejligheder i samme ejerforening, og hvor udlejningen blev anset for erhvervsmæssig.

De konkrete klagepunkter og SKATs samt klagerens opfattelse fremgår af nedenstående tabel:

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten fastslog, at det er en betingelse for at anse udlejning af fritidsboliger og hotelejerlejligheder for erhvervsmæssig virksomhed, at ejeren effektivt har fraskrevet sig rådigheden over ejendommen. Derudover skal ejeren kunne dokumentere, at ejendommen ikke er benyttet privat, og at udlejningsvirksomheden ud fra en samlet vurdering er erhvervsmæssigt drevet.

Retten henviste til Højesterets domme i SKM2002.229.HR og SKM2005.78.HR, hvoraf det fremgår, at en ejers mulighed for at reservere en periode til privat benyttelse som udgangspunkt medfører, at rådigheden ikke kan anses for effektivt afskåret. En ensidig meddelelse fra ejeren til et udlejningsbureau om fraskrivelse af rådighedsretten er som udgangspunkt ikke tilstrækkelig.

Landsskatteretten lagde til grund, at generalforsamlingens beslutning af 21. juni 2003, der bemyndigede bestyrelsen til at ændre vedtægternes § 6, var gyldig. Denne ændring, gennemført den 10. juni 2006, gav samtlige ejere mulighed for at anvende deres lejligheder til eget brug i op til 5 uger om året. Det kunne ikke anses for godtgjort, at ændringen ikke havde virkning for klageren.

Da samtlige ejere af ejerlejlighederne efter ændringen af § 6 ikke længere var effektivt afskåret fra at råde over deres respektive ejerlejligheder – idet den enkelte ejer i henhold til formidlingskontraktens § 11 kunne udnytte adgangen til at råde over sin egen lejlighed inden for de angivne rammer – kunne udlejningen af klagerens ejerlejlighed ikke anses for erhvervsmæssig virksomhed. Resultatet heraf kunne derfor ikke indgå i virksomhedsordningen, jf. Virksomhedsskatteloven § 1.

Henvisningen til SKM2012.340.LSR og synspunktet om, at rådigheden over ejerlejligheden efter de ændrede vedtægters § 6 skulle vælges til på årsbasis, kunne ikke føre til et andet resultat.

Da opgørelsen af resultatet af udlejningen og SKATs øvrige reguleringer ikke var anfægtet, stadfæstede Landsskatteretten SKATs afgørelse.