Landsskatteretten: Afskrivningsgrundlag og fradragskonto i [virksomhed1] K/S – Projektomkostninger og udbyderhonorar

Sagen vedrører opgørelsen af afskrivningsgrundlaget for ejendomme ejet af [virksomhed1] K/S for indkomståret 2006. Klageren, en kommanditist, bestred skattemyndighedernes reduktion af afskrivningsgrundlaget, som primært skyldtes udelukkelse af projektomkostninger og et udbyderhonorar betalt til [virksomhed2] A/S.

Klageren argumenterede for, at disse omkostninger skulle medregnes i afskrivningsgrundlaget, idet erhvervelsen angiveligt involverede "brugte anparter", et synspunkt der ifølge klageren var understøttet af SKATs egen vejledning (SKM2008.390.SKAT) og en Landsskatteretskendelse (SKM2008.984.LSR). Klageren fastholdt, at Højesterets tidligere domme (SKM2008.967.HR, SKM2009.562.HR) ikke var relevante, da de omhandlede "formidlingssager" og ikke reelle salg af brugte anparter. Desuden anførte klageren, at selvom omkostningerne måtte anses for ikke-fradragsberettigede, skulle de ikke reducere "fradragskontoen", da de var aktiveret regnskabsmæssigt og dermed ikke belastede kommanditisternes kapitalkonti, med henvisning til en Vestre Landsretsdom (TfS 2005.885V).

SKAT og Skatteankenævnet fastholdt, at kun omkostninger direkte forbundet med erhvervelsen og gennemførelsen af ejendomskøbet kunne indgå i afskrivningsgrundlaget, med henvisning til etableret praksis og Højesterets domme. De klassificerede udbyderhonoraret som en etableringsudgift, der ikke var afskrivningsberettiget, og afviste argumentet om "brugte anparter" med den begrundelse, at erhvervelsen var en formidlingssag. Vedrørende fradragskontoen argumenterede de for, at ikke-fradragsberettigede omkostninger, der påvirker kommanditisternes kapitalkonti, skal reducere fradragskontoen, med henvisning til Ligningsvejledningen.

SKATs opgørelse af afskrivningsgrundlaget var som følger:

Den samlede forskel i afskrivninger pr. andel var 1.152 kr. (13.380 kr. selvangivet minus 12.228 kr. godkendt).

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede skatteankenævnets afgørelse og dermed SKATs opgørelse af afskrivningsgrundlaget og reduktionen af klagerens fradragskonto.

Afskrivningsgrundlag

Landsskatteretten fastslog, at afskrivningsgrundlaget for en ejendom skal opgøres i henhold til Afskrivningsloven § 45, stk. 1. Dette indebærer, at kun omkostninger, der direkte kan henføres til erhvervelsen og gennemførelsen af selve købet af de afskrivningsberettigede aktiver, kan indgå i anskaffelsessummen.

Landsskatteretten godkendte følgende omkostninger som en del af afskrivningsgrundlaget:

• Stempeludgifter (1.936.280 kr.)
• Mæglerhonorar (593.229 kr.)
• Udgifter til byggesagkyndig (66.827 kr.)
• Udgifter til ejendomsvurdering (48.070 kr.)
• Udgifter til udenlandsk advokat (11.161 kr.)

De resterende omkostninger, primært udbyderhonorar og projektomkostninger, blev ikke godkendt som en del af afskrivningsgrundlaget. Retten henviste til fast praksis, herunder Højesterets domme (SKM2008.967.HR og SKM2009.562.HR), der karakteriserer udbyderhonorarer som etableringsomkostninger, der vedrører den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet, og som derfor ikke kan tillægges den afskrivningsberettigede anskaffelsessum. Det blev understreget, at bevisbyrden for at opnå et skattemæssigt fradrag påhviler skatteyderen, og der var ikke fremlagt dokumentation for de omstridte omkostninger.

Vurdering af "brugte anparter"

Landsskatteretten fandt ikke, at der i sagen var tale om køb af "brugte anparter". Retten lagde til grund, at [virksomhed2] A/S, som sædvanligvis agerer som udbyder i ejendomsprojekter, alene havde erhvervet ejendommene med det formål at videresælge anparterne til investorer. Klageren havde erhvervet sine anparter i henhold til et tegningsprospekt, og [virksomhed2] A/S's arbejde blev anset for at svare til det, der er sædvanligt i formidlingssager. Derfor blev den angivne købesum anset for at indeholde et honorar til [virksomhed2] A/S, som ikke kunne indgå i afskrivningsgrundlaget.

Fradragskonto

Vedrørende reduktionen af klagerens fradragskonto bemærkede Landsskatteretten, at de omtvistede udgifter, der regnskabsmæssigt var aktiveret i kommanditselskabet, vedrørte honorar til udbyderen samt projektomkostninger. Retten fandt, at det ikke var godtgjort, at afholdelsen af disse udgifter reelt modsvarer et aktiv for selskabet. Da udgifterne hverken var fradrags- eller afskrivningsberettigede, og da de efter deres karakter var omfattet af det nu ophævede TS-cirkulære 1990-1 af 1/11 1990, pkt. 1, litra k, skulle de fragå ved opgørelsen af klagerens fradragskonto. Retten henviste til, at udgifterne under de foreliggende omstændigheder måtte anses for at skulle afholdes af det præsterede ansvarlige indskud, hvilket indebar en nedskrivning af klagerens indskud og dermed hæftelse. Det kunne ikke føre til et andet resultat, at klageren regnskabsmæssigt havde behandlet udgifterne anderledes. Der blev henvist til Vestre Landsrets dom af 16. december 2009 (SKM2010.44.VLR).