Landsskatteretten: Ejendomsavance – Udbyderhonorar og anskaffelsessum ved salg af anparter i K/S

Sagen omhandlede konsekvensændringer ved opgørelsen af ejendomsavancen i forbindelse med klagerens afståelse af sine andele i K/S [virksomhed1] i 2007. SKAT havde nedsat ejendomsavancen med 5.000 kr. som følge af en ændring af køberens skattemæssige anskaffelsessum.

Klageren havde i 2007 solgt sin 10 pct. ejerandel i K/S [virksomhed1]. Klageren havde erhvervet anparterne i 2004 fra I/S [virksomhed3], hvor den samlede købesum på 116,5 mio. kr. omfattede en forventet "videresalgsavance" til I/S [virksomhed3] samt forventede omkostninger på i alt 7,5 mio. kr. Efterfølgende købte kommanditselskabet en yderligere ejendom. En civilretlig tvist om yderligere overdragelsessum resulterede i, at salgssummen for ejendommene endeligt blev fastsat til 161.950.000 kr.

SKAT nedsatte kommanditisternes skattemæssige anskaffelsessum på ejendommen til 109.736.003 kr. og forhøjede avancen ved salget. En af kommanditisterne indbragte sagen for domstolene, hvilket førte til en dom fra Vestre Landsret af 22. august 2012, gengivet i SKM2012.533 VL. Landsretten fastslog, at den merpris, som investorerne havde betalt ud over I/S [virksomhed3]s anskaffelsespris og godkendte omkostninger, svarede til et udbyderhonorar. Dette honorar angik ikke alene gennemførelsen af ejendomskøbet, men var udtryk for værdien af at indtræde i et struktureret investeringsprojekt. Landsretten hjemviste sagen til SKAT for en skønsmæssig vurdering af, hvor stor en del af afståelsessummen der vedrørte denne fordel.

Efter hjemvisningen foreslog SKAT, at [virksomhed2] ApS's anskaffelsessum for ejendommen blev nedsat med 50.000 kr., da dette beløb blev anset for betaling for andet end de tre ejendomme i K/S [virksomhed1]. SKATs vurdering tog højde for, at anparterne blev udbudt i 2004 og solgt i 2007, samt at ejendomsporteføljen var udvidet. Kun etablering af kommanditselskabet og komplementaren blev anset for at have en tilbageværende værdi fra det oprindelige udbyderhonorar. [virksomhed2] ApS havde ingen bemærkninger til dette forslag, og SKAT nedsatte derfor [virksomhed2] ApS's skattemæssige anskaffelsessum med 50.000 kr. I den hjemviste sag nedsatte SKAT klagerens ejendomsavance med 5.000 kr., svarende til 10 pct. af de 50.000 kr.

Klageren anmodede om ekstraordinær genoptagelse af ansættelsen af ejendomsavancen i 2007, hvilket SKAT imødekom. Klageren nedlagde påstand om, at hans ejendomsavance skulle nedsættes med et større beløb end 5.000 kr. Klageren argumenterede for, at den omtvistede avance på ca. 6,9 mio. kr., som I/S [virksomhed3] opnåede ved videresalget af anparterne, enten skulle indgå i investorernes skattemæssige anskaffelsessum eller fratrækkes ved opgørelsen af den skattemæssige afståelsessum som et skattefrit aktiv. Klageren mente, at en del af det immaterielle aktiv "fordelen ved at indtræde i et struktureret og tilrettelagt investeringsprojekt med udlejning af fast ejendom" fortsat var i behold ved salget i 2007, og at [virksomhed2] ApS sparede betydelige udgifter ved at tilbagekøbe projektet.

SKATs afgørelse var baseret på en skønsmæssig fastsættelse af værdien af den del af salgssummen, der kunne henføres til fordelen ved at indtræde i et struktureret investeringsprojekt. SKAT skønnede denne værdi til 50.000 kr. for hele kommanditselskabet. Ifølge Ejendomsavancebeskatningsloven § 4 og Afskrivningsloven § 45 skal køber og sælger anvende samme handelsværdi for ejendommen. Den samlede salgssum for ejendommene var fastsat til 161.950.000 kr. Efter fradrag af de 50.000 kr. blev den samlede salgssum 161.900.000 kr., hvilket også var [virksomhed2] ApS's skattemæssige anskaffelsessum.

Klagerens ejendomsavance blev ændret som følger:

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede SKATs afgørelse og fandt, at merprisen på ca. 6,9 mio. kr., som K/S [virksomhed1] og dermed investorerne betalte ud over I/S [virksomhed3]s anskaffelsespris på ejendommen og godkendte omkostninger, svarede til et udbyderhonorar. Dette honorar angik ikke alene gennemførelsen og berigtigelsen af selve ejendomskøbet og kunne derfor ikke indgå i den skattemæssige anskaffelsessum eller afskrivningsgrundlaget.

Landsskatteretten præciserede, at Vestre Landsret ikke havde fastslået, at merprisen udgjorde et skattefrit aktiv for investorerne. Hjemvisningen af sagen til SKAT skyldtes processuelle forhold, hvor landsretten afsagde dom i overensstemmelse med sagsøgerens mest subsidiære påstand om hjemvisning.

Med henvisning til Højesterets dom af 19. juni 2012, gengivet i SKM2012.378 HR, fastslog Landsskatteretten, at kommanditisternes betaling af udbyderhonorar udgjorde en ikke-fradragsberettiget udgift (formuetab). Klageren havde ikke godtgjort, at han og de øvrige kommanditister ved betaling af udbyderhonoraret erhvervede et formuegode, der kunne gøres til genstand for overdragelse. Betalingen af udbyderhonoraret i 2004 blev anset for et endeligt formuetab for kommanditisterne.

Den civile retssag, der drejede sig om krav på yderligere overdragelsessum/salgssum for ejendommene, var endelig, og salgssummen for de rene ejendomme var fastsat til 161.950.000 kr. Denne salgssum indeholdt derfor ikke vederlag for overdragelse af andre aktiver.

Endvidere henviste Landsskatteretten til Østre Landsrets dom af 6. marts 2013, gengivet i SKM2013.200 ØL, som fastslog, at der ikke er hjemmel til at fratrække udgifter til udbyderhonorar ved opgørelsen af afståelsessummen.

På grund af sagens konkrete omstændigheder stadfæstede Landsskatteretten SKATs afgørelse, hvorefter et beløb på 5.000 kr. af salgssummen for anparterne blev anset for at vedrøre klagerens forholdsmæssige andel af tidligere afholdte udgifter til bl.a. stiftelse af kommanditselskabet.