Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse om markedsleje ved udlejning til nærtstående

Sagen omhandlede en klagers anmodning om et bindende svar fra SKAT vedrørende fastsættelse af markedslejen for en ejerlejlighed beliggende [adresse1], [by1], som skulle udlejes til klagerens søn og svigerdatter. Klageren foreslog en månedlig husleje på 4.500 kr. ekskl. forbrug og fællesudgifter.

SKATs vurdering

SKAT afviste den foreslåede husleje og henviste til Statsskatteloven § 4, stk. 1, litra b, som finder anvendelse ved udlejning mellem nærtstående. SKAT fastslog, at udlejeren beskattes af den betalte leje samt forskellen op til den objektive udlejningsværdi. Det blev præciseret, at en lejefordel enten kan være skattepligtig indkomst for lejeren (hvor der ydes uopsigelighed i mindst 10 år) eller en gave (ved almindelige opsigelsesvilkår, hvor der ikke er aftalt opsigelsesmulighed for udlejer udover Lejeloven § 82 og Lejeloven § 83), hvorved der potentielt skal betales gaveafgift, hvis det årlige afgiftsfri bundbeløb overskrides.

SKAT forsøgte at fastlægge markedslejen ved at sammenligne med lignende lejemål annonceret på internettet i [by1]. Baseret på en gennemsnitsberegning af fem lejemål, vurderede SKAT den gennemsnitlige markedsleje til 8.033 kr. pr. måned for en 82 m2 bolig. Efter klagerens indsigelser og fremlæggelse af yderligere sammenligningslejemål, foretog SKAT en ny gennemsnitsberegning baseret på i alt 11 lejemål, hvilket resulterede i en gennemsnitlig markedsleje på 7.081 kr. (omregnet til 6.822 kr. for 79 m2 af klageren).

Klagerens argumenter

Klageren argumenterede for, at lejlighedens tinglyste areal var 79 m2, ikke 82 m2, og at fordelingen på to etager med skrå vægge på øverste etage reducerede anvendelsesmulighederne. Klageren anførte desuden, at SKATs sammenligningsgrundlag fra onlineportaler var usikkert, da disse portaler ofte afspejler ønskede høje priser, og at der typisk gives nedslag. Klageren foreslog et nedslag på 15 % og henviste til billigere lejligheder fundet på samme portaler, som studerende lejere ville søge.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede SKATs afgørelse om, at den foreslåede markedsleje på 4.500 kr. - 5.148 kr. pr. måned ikke kunne godkendes.

Landsskatteretten lagde vægt på følgende:

• SKATs metode til at fastsætte markedslejen ved at sammenligne med andre lignende lejligheder i [by1] var rimelig, især da Huslejenævnet i [by1] Kommune ikke kunne udtale sig om lejeniveauet.
• Klageren havde ikke tilstrækkeligt sandsynliggjort eller dokumenteret, at markedslejen for lejligheden var i det foreslåede interval på 4.500 kr. - 5.148 kr.
• Selvom SKAT i sin revurdering inddrog klagerens eksempler, var den beregnede gennemsnitlige husleje stadig væsentligt højere end klagerens forslag.
• Der var ikke grundlag for at fastslå, at de angivne huslejepriser på onlineportalerne var særligt høje, eller at der derfor skulle gives et generelt nedslag på 15 % i forbindelse med indgåelse af en lejeaftale.

På baggrund heraf fandt Landsskatteretten, at markedslejen for klagerens lejlighed var højere end det af klageren foreslåede beløb.