Godkendelse af § 5, stk. 2-leje efter omfattende renovering og sammenlægning af lejemål i Hørsholm

I denne sag fra Huslejenævnet i Hørsholm kommune har en lejer den 9. oktober 2012 anmodet nævnet om at tage stilling til lejens størrelse for et lejemål, der begyndte den 15. maj 2012. Lejemålet er en sammenlagt lejlighed på 92,5 m2 med en årlig leje på 135.689,48 kr., svarende til 1.467 kr. pr. m2. Udlejer har den indvendige vedligeholdelsespligt.

Lejeren hævdede, at lejen oversteg lejen for tilsvarende lejemål i ejendommen. Udlejeren fremlagde dokumentation for en gennemgribende renovering udført i 2010, hvor to lejemål blev sammenlagt. De samlede udgifter var 855.134,83 kr., hvoraf udlejer mente, at 659.459,70 kr. var forbedringer.

Nævnet besigtigede lejemålet den 17. januar 2013. Det blev konstateret, at lejemålet var væsentligt ombygget med et nyt stort køkken/alrum, et moderniseret badeværelse, et nyt vaskerum, og to altaner. Lejemålet var det eneste i ejendommen, hvor der var sket en sammenlægning af to lejemål.

Sagens kerne var, om den aftalte leje kunne godkendes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, og om lejen var rimelig i forhold til lejemålets kvalitet og sammenlignelige lejemål i området.

Huslejenævnet godkendte den aftalte leje. Flertallet i nævnet vurderede, at betingelserne for at fastsætte lejen efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 var opfyldt. De lagde vægt på:

1. Der var foretaget en væsentlig ombygning, herunder sammenlægning af to lejemål.
2. Forbedringerne havde væsentligt forøget det lejedes værdi.
3. Dokumentation viste, at der inden for en 2-årig periode var afholdt forbedringsudgifter for mindst 187.220 kr., hvilket opfyldte beløbsgrænsen i § 5, stk. 2 i 2010.
4. Lejemålet var blevet væsentligt mere hensigtsmæssigt indrettet end de øvrige renoverede lejemål i ejendommen.
5. Brugsværdien af lejemålet blev vurderet højere end de øvrige renoverede lejemål.

Selvom nævnet anså lejen for at være høj, fandt flertallet, at den ikke væsentligt oversteg det almindelige lejeniveau for tilsvarende lejemål i området. Et nævnsmedlem stemte for at godkende en lavere leje, men flertallets afgørelse blev gældende.

Nævnet bemærkede afslutningsvis, at der var en verserende sag om den varslede omkostningsbestemte leje pr. 1. januar 2013 for alle lejemål i ejendommen.