Landsskatteretten: Udbyderhonorar og fradrag ved salg af K/S-andel

Sagen omhandler en klage over SKATs afgørelse vedrørende fradrag for tab efter afskrivningsloven og opgørelse af ejendomsavance i forbindelse med salg af en ejendom i K/S [virksomhed2], [by1]. Klageren, der ejede 10 % af kommanditselskabet, anfægtede SKATs reduktion af ejendommens anskaffelsessum med 12.281.200 kr., hvilket medførte en nedsættelse af det fradragsberettigede tab og en forhøjelse af ejendomsavancen.

SKATs afgørelse byggede på, at 12.000.000 kr. betalt for anparterne i K/S [virksomhed2] ikke kunne medregnes i ejendommens anskaffelsessum, da beløbet blev anset for et udbyderhonorar. Desuden blev kun halvdelen af stempelomkostningerne (281.200 kr.) accepteret som en del af anskaffelsessummen, da skødet kun pålagde køber at betale denne del, og der ikke var dokumentation for yderligere betaling.

Klageren gjorde principalt gældende, at han skulle betragtes som næringsdrivende med køb og salg af ejendomme ud fra et afsmitningssynspunkt, idet han var medejer og direktør i [virksomhed3]-koncernen, hvis hovedaktivitet var handel med fast ejendom. Subsidiært argumenterede klageren for, at [virksomhed3] A/S ikke var en traditionel udbyder af K/S-projekter, og at den betalte pris for anparterne derfor ikke skulle sidestilles med et udbyderhonorar. Klageren fremhævede, at:

• Beløbet på 1,2 mio. kr. for anparten blev betalt til [virksomhed3] A/S og ikke til K/S'et, og var derfor en pris for en anpart, ikke et honorar.
• [virksomhed3] A/S ikke var en traditionel udbyder af K/S-projekter, og der ikke var udarbejdet sædvanligt prospekt eller administrationsaftale.
• K/S'et var i drift før salget af anparterne, og driften var ikke afhængig af anpartssalget.
• Fortjenesten på 13 % var usædvanlig høj sammenlignet med sædvanlige udbyderhonorarer på ca. 5 %.
• Ejerkredsen bestod primært af samarbejdspartnere og ledelsen med tilknytning til ejendomssektoren, ikke traditionelle K/S-investorer.
• [virksomhed3] A/S var blevet beskattet af fortjenesten på salget af anparterne, hvilket burde medføre et tilsvarende fradrag for klageren.
• Ejendommen blev placeret i et K/S af praktiske årsager for at muliggøre skattetransparens.
• Store fortjenester på kort tid var sædvanlige på daværende tidspunkt i ejendomsbranchen.
• [virksomhed3] A/S var ikke medlem af brancheforeningen for ejendomsprojektudbydere.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede SKATs afgørelse om at nedsætte klagerens fradrag for tab efter afskrivningsloven og forhøje ejendomsavancen. Afgørelsen byggede på en vurdering af, hvilke udgifter der kunne medregnes i ejendommens anskaffelsessum og dermed i afskrivningsgrundlaget.

Landsskatteretten henviste til Afskrivningsloven § 21, stk. 1 og [Afskrivningsloven § 21, stk. 2], som omhandler medregning af genvundne afskrivninger eller tab ved salg af bygninger. Desuden blev Ejendomsavancebeskatningsloven § 1, Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 1 og Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 5 anvendt til at fastslå opgørelsen af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom og fordeling af afståelsessummen.

Retten lagde vægt på følgende:

• Udbyderhonorar: Beløbet på 12 mio. kr. for køb af anparter blev anset for udbyderhonorar, som ikke kunne tillægges ejendommens anskaffelsessum. Dette blev begrundet med, at det ikke var godtgjort, at ejendommens værdi var steget i den korte periode mellem erhvervelsen af ejendommen af [virksomhed3] A/S og udbuddet af anparterne. Ejendommen var desuden fortsat optaget til den oprindelige købesum i kommanditselskabets årsrapport for 2007. Denne vurdering var i overensstemmelse med Højesterets domme i SKM2008.967.HR og SKM2014.650.HR (stadfæstelse af SKM2012.588.ØLR), som fastslår, at honorar til udbyder er en etableringsudgift, der ikke kan medregnes i anskaffelsessummen.

• Stempelomkostninger: Kun den del af stempelomkostningerne, som kommanditselskabet ifølge skødet skulle betale (halvdelen), kunne medregnes i anskaffelsessummen, da der ikke var dokumentation for, at kommanditselskabet havde betalt det fulde beløb.

• Næringsvirksomhed: Klagerens ansættelse som direktør og indirekte ejerskab i [virksomhed3]-koncernen medførte ikke, at han ud fra et afsmitningssynspunkt skulle anses for at drive næring med køb og salg af ejendomme i relation til erhvervelsen af K/S-anparterne. Det blev ikke anset for tilstrækkeligt til at etablere personlig næringsvirksomhed.

• Kvalifikation af [virksomhed3] A/S: Selvom klageren argumenterede for, at [virksomhed3] A/S ikke var en traditionel udbyder af K/S-projekter, anså Landsskatteretten selskabet for at være udbyder af K/S-projektet. Den realiserede fortjeneste på K/S-anparterne, selvom den var høj (13 %), ændrede ikke kvalifikationen som udbyderhonorar.

Samlet set fandt Landsskatteretten, at SKATs opgørelse af ejendommens anskaffelsessum, afskrivningsgrundlag, tab efter afskrivningsloven og ejendomsavance var korrekt.