Videresalgsavance ikke tillagt skattemæssig anskaffelsessum ved opgørelse af ejendomsavance og genvundne afskrivninger

Sagen omhandler en klage over SKATs afgørelse om, at en videresalgsavance til [virksomhed1] A/S ikke kunne medregnes i den skattemæssige anskaffelsessum ved opgørelse af ejendomsavance og genvundne afskrivninger i forbindelse med salg af en erhvervsejendom i 2009. Ejendommen var ejet af K/S [virksomhed2], som var udbudt af [virksomhed3] A/S, et datterselskab til [virksomhed4] A/S, der også var moderselskab for [virksomhed1] A/S.

K/S [virksomhed2] erhvervede ejendommen den 29. december 2005 for 8,2 mio. EUR. I forbindelse med prospektudbuddet solgte [virksomhed1] A/S 90 ud af 100 andele i K/S [virksomhed2]. Prospektet for K/S [virksomhed2] inkluderede en post benævnt "5 % avance ved videresalg" til [virksomhed1] A/S, som faktisk udgjorde 3.574.951 kr. Denne avance var opført under "Kapitalanvendelse" i prospektet, men var ikke medtaget som anskaffelsessum i K/S [virksomhed2]s årsrapport.

K/S [virksomhed2] solgte ejendommen den 2. oktober 2009. SKAT godkendte en skattemæssig anskaffelsessum på 65.078.200 kr., men afviste at medregne den omtalte videresalgsavance på 3.574.951 kr., idet SKAT anså beløbet som en betaling til projektudbyderen [virksomhed13] A/S/[virksomhed1] A/S. SKAT henviste til tidligere domme, der fastslår, at betaling til en projektudbyder ikke kan anses som en handelsomkostning, der kan medtages i den skattemæssige anskaffelsessum. SKAT havde tidligere i et bindende svar afvist, at [virksomhed1] A/S's videresalgsavance ikke skulle betragtes som udbyderhonorar.

Klageren argumenterede for, at [virksomhed1] A/S ikke var en typisk ejendomsudbyder, men et investeringsselskab, der havde væsentlige økonomiske interesser i ejendommene og forblev medejer med minimum 10 % for at opnå risikospredning. Klageren mente derfor, at betalingen til [virksomhed1] A/S ikke skulle betragtes som udbyderhonorar i den betydning, der er fastlagt i afgørelser vedrørende udbyderhonorar.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede SKATs afgørelse om forhøjelse af indkomsten vedrørende genvundne afskrivninger og ejendomsavance. Sagen drejede sig om, hvorvidt en videresalgsavance til [virksomhed1] A/S kunne medregnes i den skattemæssige anskaffelsessum ved opgørelse af ejendomsavance og genvundne afskrivninger ved salg af en ejendom i 2009.

Landsskatteretten fandt, at klagerens køb af kommanditandele skete på grundlag af et projektudkast, der inkluderede en videresalgsavance til [virksomhed1] A/S. Det påhvilede klageren at godtgøre, at denne betaling udgjorde en merbetaling for andel i kommanditselskabets investeringsejendom ud over ejendommens bogførte værdi. Da der ikke forelå oplysninger, der kunne begrunde, at kommanditselskabet købte ejendommen til en lavere pris end værdien i handel og vandel, var Landsskatteretten enig med SKAT i, at betalingen til [virksomhed1] A/S i retlig henseende ikke udgjorde en betaling for ejendommen. Derfor kunne videresalgsavancen ikke medtages som skattemæssig anskaffelsessum.

Landsskatteretten stadfæstede SKATs ansættelse af de genvundne afskrivninger og ejendomsavance, som var opgjort således:

Genvundne afskrivninger

Ejendomsavance