Videresalgsavance ikke tillagt skattemæssig anskaffelsessum ved opgørelse af ejendomsavance og genvundne afskrivninger

Sagen omhandler en klage over SKATs afgørelse om, at en videresalgsavance til [virksomhed1] A/S ikke kunne medregnes i den skattemæssige anskaffelsessum ved opgørelse af ejendomsavance og genvundne afskrivninger i forbindelse med salg af en ejendom i 2009. SKAT havde forhøjet indkomsten med 36.594 kr. vedrørende genvundne afskrivninger og med 316.835 kr. vedrørende ejendomsavance.

K/S [virksomhed2] blev udbudt af [virksomhed3] A/S, et datterselskab til [virksomhed4] A/S, som også er moderselskab for [virksomhed1] A/S. K/S [virksomhed2] erhvervede en erhvervsejendom i Tyskland den 29. december 2005 for 8,2 mio. EUR fra en uafhængig tredjemand. På erhvervelsestidspunktet ejede [virksomhed1] A/S samtlige kommanditandele i K/S [virksomhed2], men solgte i forbindelse med prospektudbuddet 90 ud af 100 andele til investorer, herunder klageren, med virkning fra 31. december 2005.

Prospektet for K/S [virksomhed2] opgjorde den samlede kapitalanvendelse til 69.590 t.kr., hvoraf 61.090 t.kr. var køb af ejendom, 3.714 t.kr. var mægler, notar og grunderwerbsteuer, og 3.314 t.kr. var en "5 % avance ved videresalg" til [virksomhed1] A/S. Det fremgik, at [virksomhed1] A/S's medejerskab (10 %) skulle sikre mod tysk tinglysningsafgift.

Uenigheden mellem klageren og SKAT drejede sig om, hvorvidt denne videresalgsavance på faktisk 3.574.951 kr. skulle fragå i den skattemæssige anskaffelsessum. Klageren argumenterede for, at [virksomhed1] A/S ikke var en typisk "ejendomsudbyder", men et investeringsselskab, der ønskede at placere midler og opnå risikospredning ved at forblive medejer med minimum 10 % i ejendommene. Derfor mente klageren, at betalingen ikke skulle betragtes som et udbyderhonorar.

SKAT fastholdt, at beløbet på 3.574.951 kr. var en betaling til projektudbyderen ([virksomhed12] A/S/[virksomhed1] A/S) og ikke en handelsomkostning, der kunne medregnes i den skattemæssige anskaffelsessum. SKAT henviste til tidligere Landsskatteretskendelser (LSR 10-02960, LSR 10-02756) og Højesteretsdomme (SKM2008.967.HR, SKM2009.562.HR), der fastslår, at betalinger til projektudbydere ikke kan indgå i anskaffelsessummen. SKAT påpegede desuden, at der ikke var dokumenteret en værdistigning på ejendommen mellem kommanditselskabets erhvervelse og investorernes indtræden.

SKATs beregning af de genvundne afskrivninger og ejendomsavancen var baseret på en anskaffelsessum på 65.078.200 kr. (ejendommens købspris plus godkendte købsomkostninger, men uden den omtvistede videresalgsavance).

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede SKATs afgørelse om forhøjelse af indkomsten vedrørende genvundne afskrivninger og ejendomsavance. Afgørelsen byggede på følgende begrundelse:

• Lovgrundlag: Sagen blev behandlet i henhold til Afskrivningsloven § 29, stk. 1 og Afskrivningsloven § 29, stk. 2 vedrørende genvundne afskrivninger, samt Ejendomsavancebeskatningsloven § 1 og Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 1 vedrørende ejendomsavance.
• Videresalgsavance: Klagerens køb af kommanditandele i K/S [virksomhed2] skete på baggrund af et projektudkast, der inkluderede en videresalgsavance til [virksomhed1] A/S på 3.313.786 kr. (faktisk 3.574.951 kr.) som en del af købsomkostningerne. Denne videresalgsavance var dog ikke opført som et aktiv i kommanditselskabet.
• Bevisbyrde: Det påhvilede klageren at godtgøre, at den omtalte betaling udgjorde en reel merbetaling for andel i kommanditselskabets investeringsejendom ud over ejendommens bogførte værdi. Der forelå ingen oplysninger i sagen, der kunne sandsynliggøre, at kommanditselskabet den 29. december 2005 erhvervede ejendommen til en lavere pris end dens værdi i handel og vandel.
• Konklusion: Landsskatteretten fandt, at betalingen til [virksomhed1] A/S i retlig henseende ikke udgjorde en betaling for selve ejendommen. Derfor kunne videresalgsavancen ikke medtages som en del af den skattemæssige anskaffelsessum ved opgørelse af genvundne afskrivninger og ejendomsavance. Landsskatteretten stadfæstede på denne baggrund SKATs ansættelse.