Videresalgsavance til projektudbyder ikke tillagt skattemæssig anskaffelsessum

Sagen omhandler en klage over SKATs afgørelse om, at en videresalgsavance til [virksomhed1] A/S ikke kunne medregnes i den skattemæssige anskaffelsessum ved opgørelse af ejendomsavance ved salg af en ejendom i 2009. SKAT havde forhøjet klagerens indkomst med 52.495 kr. som følge heraf.

K/S [virksomhed2] blev stiftet af [virksomhed3] A/S i 2005 og erhvervede en erhvervsejendom i Tyskland for 8,2 mio. EUR. På erhvervelsestidspunktet ejede [virksomhed1] A/S (et søsterselskab til [virksomhed3] A/S) samtlige kommanditandele i K/S [virksomhed2]. I forbindelse med et prospektudbud solgte [virksomhed1] A/S 90 ud af 100 andele til investorer, herunder klageren, med virkning fra 31. december 2005.

Prospektet for K/S [virksomhed2] opgjorde den samlede købspris for ejendommen til 64.804 t.kr., inklusiv mægler-, notar- og tinglysningsafgifter. Herudover var der angivet "Projektomkostninger" på 861 t.kr., "Udbyderhonorar 1 %" på 611 t.kr. og en "5 % avance ved videresalg" til [virksomhed1] A/S på 3.314 t.kr. Den faktiske videresalgsavance til [virksomhed1] A/S udgjorde 3.574.951 kr.

SKATs argumentation

SKAT fastholdt, at det alene var kommanditselskabets oprindelige købspris på 61.090.000 kr. (8,2 mio. EUR) plus godkendte købsomkostninger på 3.988.200 kr. (efter fradrag af finansieringsomkostninger) – i alt 65.078.200 kr. – der skulle indgå i den skattemæssige anskaffelsessum. SKAT anså beløbet på 3.574.591 kr. som en betaling til projektudbyderen ([virksomhed12] A/S/[virksomhed1] A/S) og ikke som en handelsomkostning, der kunne medregnes i anskaffelsessummen. SKAT henviste til tidligere Landsskatteretskendelser (LSR 10-02960, LSR 10-02756) og Højesteretsdomme (SKM2008.967.HR, SKM2009.562.HR), der fastslår, at betalinger til projektudbydere ikke kan medregnes som handelsomkostninger. SKAT påpegede desuden, at der ikke var dokumenteret en værdistigning på ejendommen fra kommanditselskabets erhvervelse til investorernes indtræden.

SKATs opgørelse af ejendomsavancen var som følger:

Klagerens argumentation

Klageren påstod, at den selvangivne ejendomsavance på 299.728 kr. skulle godkendes. Klageren argumenterede for, at betalingen til [virksomhed1] A/S på 3.574.591 kr. ikke kunne betragtes som et udbyderhonorar i den traditionelle forstand. Dette skyldtes, at [virksomhed1] A/S ikke var en typisk ejendomsudbyder, men et investeringsselskab, der havde ændret sine aktiviteter til ejendomsinvestering i 2004. Selskabet havde væsentlige økonomiske interesser i ejendommene, idet det foretog store investeringer af egne midler og forblev medejer med minimum 10 pct. i alle ejendomme. Formålet var at placere fri likviditet bredest muligt og opnå risikospredning gennem medinvestorer.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede SKATs afgørelse om forhøjelse af den skattepligtige indkomst med 52.495 kr. vedrørende ejendomsavance. Retten fandt, at den videresalgsavance, der blev betalt til [virksomhed1] A/S, ikke kunne medregnes i den skattemæssige anskaffelsessum ved opgørelse af ejendomsavancen.

Landsskatteretten lagde til grund, at klagerens køb af kommanditandele skete på grundlag af et projektudkast, der inkluderede en videresalgsavance til [virksomhed1] A/S. Det var ubestridt, at denne avance faktisk udgjorde 3.574.951 kr. Retten bemærkede, at videresalgsavancen ikke var opført som et aktiv i kommanditselskabet, og det påhvilede klageren at godtgøre, at betalingen udgjorde en merbetaling for andel i kommanditselskabets investeringsejendom ud over den bogførte værdi af ejendommen.

Der forelå ingen oplysninger i sagen, der kunne begrunde, at kommanditselskabet den 29. december 2005 købte ejendommen til en lavere pris end værdien i handel og vandel. Landsskatteretten var derfor enig med SKAT i, at betalingen til [virksomhed1] A/S i retlig henseende ikke udgjorde en betaling for ejendommen. Følgelig kunne videresalgsavancen ikke medtages som skattemæssig anskaffelsessum i henhold til Ejendomsavancebeskatningsloven § 1 og Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 1.