Landsskatteretten: Ejendomsavance og lejeindtægter – manglende dokumentation og reel beboelse

Sagen omhandler ansættelsen af yderligere lejeindtægter og ejendomsavance for indkomstårene 2008 og 2009. Klageren, der er hovedanpartshaver i flere selskaber og ejer af flere ejendomme, var uenig med SKAT om beskatningen af fortjeneste ved salg af en ejendom samt ansættelsen af lejeindtægter fra udlejning af en anden ejendom til sin tidligere samlever.

Ejendomsavance

Klageren erhvervede ejendommen [adresse1], [by5] i december 2000 for 673.000 kr. og solgte den i maj 2008 for 1.110.000 kr. til nærtstående. Klageren påstod, at avancen skulle være skattefri, da ejendommen havde tjent som reel bolig for hende i perioden oktober 2007 til august 2008. Hun henviste til ændring af bopælsadresse i Det Centrale Person Register og modtagelse af post på adressen. Klageren argumenterede desuden for, at anskaffelsessummen skulle forhøjes med betydelige udgifter til renovering i 2000 (190.000 kr.) og 2006/2007 (196.184 kr.).

SKAT anså ikke avancen for skattefri, da ejendommen var udlejet på salgstidspunktet, og der var usikkerhed om, hvorvidt klagerens ophold havde karakter af reel permanent bebølse. SKAT opgjorde ejendomsavancen til 356.325 kr. baseret på en købesum på 633.000 kr. og salgssum på 1.110.000 kr., samt købsomkostninger og ejertidstillæg.

Lejeindtægter

Klageren ejede også ejendommen [adresse2], [by1], hvor hendes tidligere samlever og fælles søn boede efter klagerens fraflytning i 2007. Klageren opkrævede ikke leje i 2008, men 4.000 kr. pr. måned i 2009. SKAT forhøjede indkomsten med skønsmæssige lejeindtægter på 35.000 kr. for 2008 (5 måneder á 7.000 kr.) og 36.000 kr. for 2009 (12 måneder á 3.000 kr.), idet markedslejen for ejendommen blev skønnet til 7.000 kr. pr. måned. Klageren påstod, at huslejen burde sættes til 4.000 kr. om måneden, da ejendommen også bebos af hendes mindreårige søn, som hun fortsat havde forsørgelsesforpligtelser overfor.

Klagerens ejendomme

Klagerens foreslåede ejendomsavanceberegning

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten fandt, at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes ved indkomstopgørelsen i henhold til Ejendomsavancebeskatningsloven § 1. Fortjenesten opgøres som forskellen mellem den kontantomregnede afståelsessum og den kontant omregnede anskaffelsessum, jf. Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 1. Anskaffelsessummen forhøjes med et tillæg på 10.000 kr. for anskaffelsesåret og hvert efterfølgende indkomstår, jf. Ejendomsavancebeskatningsloven § 5, stk. 1, og med afholdte udgifter til vedligeholdelse og forbedring, der overstiger 10.000 kr. pr. kalenderår, jf. Ejendomsavancebeskatningsloven § 5, stk. 2.

Landsskatteretten lagde til grund, at klageren erhvervede ejendommen [adresse1], [by5] for 673.000 kr. i 2000 og solgte den for 1.110.000 kr. i 2008 til nærtstående. Ejendommen var udlejet på salgstidspunktet. SKATs oprindelige beregning af ejendomsavancen indeholdt en regnefejl, som Landsskatteretten korrigerede.

Ejendomsavance ved salg af [adresse1], [by5]

Landsskatteretten fandt det ikke godtgjort, at ejendommen [adresse1], [by5] reelt tjente som bolig for klageren i den periode, hvor hun ifølge Det Centrale Person Register stod registreret med bopæl på adressen. Dette skyldtes bl.a. den samtidige udlejning af ejendommen til andre personer. Bevisbyrden for, at opholdet havde karakter af permanent bolig, påhvilede klageren, og denne blev ikke løftet. Derfor var fortjenesten ved salget ikke skattefri efter Ejendomsavancebeskatningsloven § 8.

Vedrørende forbedringsudgifter godkendte Landsskatteretten ikke tillæg i anskaffelsessummen for udgifter på 190.000 kr. i 2000 og 196.184 kr. i 2006/2007, da klageren ikke fremlagde tilstrækkelig dokumentation. Landsskatteretten var dog enig med klageren i, at anskaffelsessummen udgjorde 673.000 kr. Der blev godkendt et skønsmæssigt fradrag på 20.000 kr. for udgifter til advokat og halvt tinglysningsgebyr. På baggrund heraf nedsatte Landsskatteretten SKATs ansættelse af ejendomsavancen til 326.325 kr.

Lejeindtægter ved udlejning af [adresse2], [by1]

Landsskatteretten stadfæstede SKATs forhøjelse af indkomsten i 2008 og 2009 med yderligere lejeindtægter fra udlejning af ejendommen [adresse2], [by1] til klagerens tidligere samlever. I henhold til Statsskatteloven § 4, litra b er indtægter ved udlejning af fast ejendom skattepligtige, og lejeværdien af bolig i den skattepligtiges ejendom skal beregnes som indtægt, ansat til det beløb, der kan opnås ved udlejning til fremmede. Da der var tale om udlejning til nærtstående, skulle lejeindtægten fastsættes ud fra et konkret skøn over markedslejen. Klageren havde ikke påklaget en tidligere forhøjelse af lejeindtægter for en anden ejendom med en højere kvadratmeterpris, og Landsskatteretten fandt ikke grundlag for at nedsætte den af SKAT ansatte markedsleje på 7.000 kr. pr. måned for ejendommen på [adresse2], [by1].