Landsskatteretten: Opgørelse af ejendomsavance ved tilbagesalg af kommanditanparter

Sagen omhandler opgørelsen af den skattemæssige anskaffelsessum og afståelsessum for ejendomme i kommanditselskabet K/S [virksomhed1] i forbindelse med tilbagesalg af kommanditanparter til udbyderen. Skatteankenævnet havde stadfæstet SKATs afgørelse om at forhøje ejendomsavancen, da udbyderhonorar og visse købsomkostninger ikke blev anerkendt som en del af den skattemæssige anskaffelsessum.

K/S [virksomhed1] blev stiftet i 2006 med det formål at eje og drive udlejningsvirksomhed med erhvervsejendomme. Klageren erhvervede 40 andele i selskabet. Prospektet for projektet specificerede den samlede skattemæssige anskaffelsessum for ejendommene, som inkluderede en erhvervelsessum, omkostninger og en værdiregulering ved overdragelse (udbyderhonorar). Prospektet advarede også om en glidende praksisændring vedrørende opgørelse af afskrivningsgrundlag, især vedrørende udbyderhonorar.

Tilbagesalg af anparter

Da kommanditselskabet ikke blev fuldtegnet, tilbød udbyderen, [virksomhed5] A/S, i 2007 at tilbagekøbe klagerens andele til samme værdi, som de var tegnet. Klageren accepterede tilbuddet, og det indbetalte indskud blev delvist anvendt som indskud i et nyt investeringsprojekt, K/S [virksomhed6].

SKAT foretog en ejendomsavanceopgørelse, hvor de reducerede den selvangivne anskaffelsessum for ejendommene. Dette skyldtes, at SKAT ikke godkendte en del af købsomkostningerne (3.301.514 kr.) og hele værdireguleringen/udbyderhonoraret (5.514.236 kr.) som en del af den skattemæssige anskaffelsessum. Dette resulterede i en yderligere ejendomsavance på 1.068.575 kr. for klagerens andele.

SKATs ejendomsavanceopgørelse for klagerens 40 andele var som følger:

Klagerens argumenter

Klageren påstod, at ejendomsavancen skulle nedsættes til det selvangivne beløb. Klageren argumenterede for, at der burde være symmetri i behandlingen af anskaffelsessummen og afståelsessummen. Klageren mente, at den oprindelige anskaffelsessum i 2006 var udtryk for markedsprisen, og at tilbagesalget i 2007 til samme pris bekræftede dette. Det blev fremført, at der ikke er hjemmel i Afskrivningsloven § 45 eller Ejendomsavancebeskatningsloven til at reducere anskaffelsessummen med en tidligere sælgers avance eller etableringsomkostninger. Alternativt burde afståelsessummen reduceres på samme måde som anskaffelsessummen, da en del af tilbagebetalingen var kompensation for etableringsomkostninger og udbyderhonorar, som udbyder anså for at have samme værdi som ved det oprindelige udbud. Klageren henviste til SKM2009.261.SKAT og SKM2008.390.SKAT.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede skatteankenævnets afgørelse om forhøjelse af ejendomsavancen. Retten lagde vægt på følgende:

• Anskaffelsessum: Honorar til udbyder, også benævnt værdiregulering ved overdragelse/opskrivning på 5.514.236 kr., kunne ikke tillægges ejendommenes anskaffelsessum. Dette honorar blev anset for at være projektudbyders honorar for den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet og dermed en etableringsudgift, som hverken kan afskrives eller fradrages. Der blev henvist til fast praksis, jf. bl.a. SKM2012.96.Ø, SKM2008.465.HR, SKM2008.967.HR, SKM2008.579.LSR og SKM2008.776.LSR, hvorefter alene udgifter, der kan henføres til berigtigelse og gennemførelse af selve købet af ejendommen, kan anses for faktiske handelsomkostninger og dermed tillægges anskaffelsessummen.
• Købsomkostninger: Ikke-dokumenterede købsomkostninger på i alt 3.301.514 kr. kunne ikke godkendes tillagt ejendommenes anskaffelsessum.
• Afståelsessum: De tidligere afholdte udgifter til projektudbyderen (honorar) og de ikke-dokumenterede købsomkostninger kunne ikke fratrækkes i klagerens skattemæssige afståelsessum ved opgørelse af ejendomsavancen ved det efterfølgende salg af kommanditanparterne. Retten lagde vægt på, at den mellem parterne aftalte overdragelsessum og fordelingen heraf som udgangspunkt måtte lægges til grund. Parterne havde ved overdragelsen ikke aftalt en særskilt værdi for at indtræde i en igangværende ejendomsudlejningsvirksomhed; overdragelsessummen var alene fordelt på bygning, installation og grund.
• Styresignalets relevans: Selvom SKATs styresignal SKM2009.261.SKAT åbnede for, at parter kunne aftale, at en del af overdragelsessummen vedrørte betaling for at indtræde i en igangværende udlejningsvirksomhed, medførte dette ikke, at udbyderhonoraret automatisk kunne fratrækkes den skattemæssige afståelsessum. Dette ville som minimum kræve en eksplicit aftale herom, hvilket ikke var tilfældet i nærværende sag.

Det blev således ikke godtgjort, at klagerens skattemæssige afståelsessum skulle reduceres med udbyderhonorar og ikke-dokumenterede købsomkostninger som påstået af klageren.