Landsret stadfæster nedsættelse af husleje på grund af væsentlig arealmangel

Sagen omhandlede en tvist mellem Udlejer ApS og Lejer vedrørende størrelsen på huslejen for et lejemål i Hillerød. Tvisten opstod, efter det blev konstateret, at lejemålets reelle beboelsesareal var væsentligt mindre end det, der var angivet i lejekontrakten.

Baggrund for Tvisten

Lejekontrakten angav et beboelsesareal på 150 m², hvilket inkluderede to værelser i et udhus. Lejer anvendte disse værelser til beboelse. I 2018 meddelte Hillerød Kommune, at udhuset ikke var godkendt til beboelse, hvorfor brugen heraf måtte ophøre. Dette reducerede det faktiske beboelsesareal til ca. 85 m².

Sagens Forløb

• Huslejenævnet: Lejer indbragte sagen for huslejenævnet, som den 21. juni 2022 nedsatte lejen med henvisning til det reducerede areal.
• Boligretten: Udlejer ApS indbragte nævnets afgørelse for Retten i Hillerød (boligretten), som stadfæstede nedsættelsen af lejen og fastsatte, at den skulle have virkning fra den 10. december 2018.

Parternes Påstande i Landsretten

Udlejer ApS appellerede boligrettens dom med krav om, at den oprindelige leje på 8.800 kr. om måneden skulle anerkendes. Subsidiært påstod udlejer, at en eventuel nedsættelse tidligst skulle have virkning fra sagens indbringelse for huslejenævnet. Udlejer henviste til, at lejers krav var begrænset eller afskåret efter Lejeloven § 40, stk. 2.

Lejer påstod boligrettens dom stadfæstet og appellerede særskilt afgørelsen om sagsomkostninger.

Østre Landsret stadfæstede Boligrettens dom.

Landsrettens Begrundelse

Vurdering af Arealmangel

Landsretten tiltrådte, at der forelå en ubestridt og væsentlig arealmangel, idet beboelsesarealet var reduceret fra de kontraktfastsatte 150 m² til cirka 85 m². Denne mangel blev anset for at være en væsentlig fejl ved lejemålet, som berettigede til en nedsættelse af huslejen.

Afvisning af Udlejers Argumenter

Retten fandt, at huslejenævnets afgørelse ikke var en lejefastsættelse baseret på det lejedes værdi, men en konsekvens af den konstaterede arealmangel. På den baggrund afviste landsretten, at lejer havde indbragt sagen for sent, eller at kravet om tilbagebetaling af for meget erlagt leje var bortfaldet på grund af passivitet eller præklusion.

Endelig Afgørelse

• Husleje: Boligrettens afgørelse om nedsættelse af lejen med virkning fra den 10. december 2018 blev stadfæstet.
• Sagsomkostninger for landsretten: Udlejer ApS blev pålagt at betale 35.000 kr. i sagsomkostninger til Lejer for ankesagen. Beløbet skulle forrentes i henhold til Renteloven § 8a.
• Sagsomkostninger for boligretten: Boligrettens afgørelse om sagsomkostninger blev ikke ændret.