Købere fik medhold i at ophæve huskøb på grund af væsentlige mangler og sælgers fortielse

Sagen omhandler et krav om ophævelse af en ejendomshandel på grund af omfattende mangler. Sagsøgerne (køberne) overtog en landejendom fra sagsøgte (sælgerne) den 1. august 2019. Handlen foregik uden for huseftersynsordningen, men der blev udarbejdet en byggeteknisk gennemgang.

Omfattende mangler opdaget efter overtagelse

Kort efter overtagelsen opdagede køberne en række alvorlige problemer:

• Vandskader: Vandpytter på gulvet i spisestuen fra et utæt tag og vand, der løb ned ad ydermuren fra forkert monterede tagrender.
• Strukturelle fejl: Råd i tagkonstruktionen, manglende dampspærre og ventilation, hvilket førte til, at taget havde mistet sin bæreevne.
• Skimmelsvamp: Fugtproblemerne resulterede i skimmelsvamp, som gav anledning til helbredsmæssige gener (hovedpine) for familien, hvilket tvang dem til at fraflytte ejendommen i november 2020.
• Andre fejl: Kloaklugt, løse klinker og fejl ved septiktanken blev også konstateret.

Køberne reklamerede kort efter overtagelsen, men sælgerne afviste kravene.

Parternes påstande

Sagen blev indbragt for retten med følgende krav:

Sælgers fortielse af oplysninger

Under sagen kom det frem, at sagsøgte 2 (sælger), som er uddannet tømrer, selv havde foretaget reparationer i ejendommens skunk, hvor han havde udskiftet råddent træ. Dette blev ikke oplyst til køberne forud for handlen. Ligeledes blev det anført, at problemer med tagrenderne måtte have været åbenlyse for sælgerne, der havde boet i huset i mange år.

Retten i Hjørring gav sagsøgerne (køberne) fuldt medhold i deres principale påstand om at ophæve handlen.

Rettens begrundelse: Væsentlig misligholdelse og fortielse

Retten lagde efter en samlet vurdering af skønserklæringerne til grund, at ejendommen var behæftet med en række alvorlige og væsentlige mangler på overtagelsesdagen. Disse omfattede blandt andet:

• Et utæt og strukturelt svækket tag på grund af forkert lægning og råd.
• Omfattende skimmelsvamp, der gjorde ejendommen ubeboelig.
• Fejlkonstrueret tagrende, der forårsagede fugtskader på murværket.
• Forkert udført vandtætningssystem i badeværelset.
• Fejlbehæftet tagkonstruktion på den fritliggende garage.

Retten fandt det bevist, at sagsøgte (sælgerne) havde tilsidesat deres loyale oplysningspligt. Sælger havde selv udført reparationer i skunken og udskiftet rådne lægter uden at oplyse køber herom. Ligeledes var det åbenbart, at regnvand løb ned bag tagrenderne, hvilket sælgerne måtte have været bekendt med.

Retten konkluderede, at manglerne udgjorde en så væsentlig misligholdelse, at køberne var berettigede til at hæve handlen.

Økonomisk opgørelse og erstatning

Sælgerne blev dømt til at tilbagebetale den fulde købesum med følgende justeringer:

• Fradrag for forsikringssum: 165.325 kr.
• Fradrag for købers indtægter: Retten anslog skønsmæssigt købernes indtægter fra udleje af jord og campingvognopbevaring til 97.000 kr.
• Erstatning til køber: Sælgerne skulle erstatte købernes udgifter til genhusning og opbevaring med 349.926,11 kr.

Det samlede beløb, sagsøgte skulle betale til sagsøger, blev opgjort til 3.776.941,11 kr.

Domskonklusion

De sagsøgte blev tilpligtet at:

1. Anerkende ophævelsen af købsaftalen.
2. Betale 3.776.941,11 kr. til sagsøgerne mod tilbagelevering af ejendommen.
3. Afholde berigtigelsesomkostningerne for handlen.
4. Betale sagsomkostninger på 543.102,40 kr. til sagsøgerne. Beløbet forrentes efter Renteloven § 8 a.