Fradrag for lejeudgifter og advokatomkostninger ved salg af ejendom – Landsskatterettens afgørelse

Sagen omhandler spørgsmålet om, hvorvidt beløb udbetalt til lejere og advokatomkostninger i forbindelse med deres fraflytning kan fratrækkes i afståelsessummen ved opgørelse af ejendomsavance ved salg af en erhvervsejendom. Klageren, en interessent i I/S [virksomhed1], anmodede om et bindende svar på dette spørgsmål.

SKAT havde oprindeligt svaret nej til spørgsmålet. SKATs begrundelse var, at udgifterne ikke blev anset for at være omkostninger i forbindelse med salget af ejendommen, men derimod udgifter vedrørende udlejningsvirksomheden eller dens ophør, og dermed ikke fradragsberettigede efter Statsskatteloven § 6, litra a, med henvisning til SKM2010.119.BR. SKAT mente, at udgifterne var affødt af ejerkredsens ønske om en anden anvendelse af ejendommen (hotelprojekt), snarere end selve salget.

Klagerens repræsentant påstod, at SKATs svar skulle ændres til et ja. Argumentationen var, at omkostningerne utvivlsomt knyttede sig til salget af ejendommen, da ejendommen ifølge købsaftalen skulle leveres fri for lejemål. Det blev fremhævet, at handlen ikke kunne gennemføres, hvis sælger ikke kunne få ejendommen fri for lejemål. Repræsentanten henviste til praksis, herunder TfS 1985.293 LSR, hvor Landsskatteretten fandt, at omkostninger til at frigøre en lejer fra et lejemål kunne fratrækkes i salgssummen som en avanceregulerende omkostning. Det blev anført, at SKM2010.119.BR var en anderledes situation, da den vedrørte privat anvendelse og ikke et salg.

Sagens tidsforløb og baggrund

Ejendommen, beliggende [adresse1], blev erhvervet af I/S [virksomhed1] i 1988. Interessentskabet, ejet af tre interessenter (herunder klageren), ønskede at overdrage ejendommen til [virksomhed2] ApS, et selskab hvor de tre interessenter også var deltagere. Formålet med salget var at opføre et hotel på grunden i samarbejde med ejeren af naboejendommen.

For at realisere hotelprojektet var det nødvendigt at nedrive den eksisterende ejendom, hvilket krævede, at de nuværende lejere fraflyttede deres lejemål. Forhandlinger med lejerne resulterede i erstatningsudbetalinger baseret på Erhvervslejeloven § 66.

De samlede erstatningsbeløb til lejerne og advokatomkostninger var som følger:

Købsaftalen af 26. april 2011 mellem I/S [virksomhed1] og [virksomhed2] ApS specificerede, at ejendommen skulle overtages fri for lejemål, og at sælger selv skulle håndtere lejerafviklingen. Ejendommen blev solgt uden ansvar for mangler, da den skulle nedrives og bebygges med et hotel. Tidsforløbet for projektet, fra konstatering af rotteproblemer i 2009 til planlægning af byggestart i 2012, understregede behovet for at få ejendommen tømt for lejemål som en forudsætning for salget og det efterfølgende projekt.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten ændrede SKATs bindende svar til et "Ja", hvilket betyder, at udgifter til erstatning til lejere og advokatomkostninger forbundet hermed kan fratrækkes i afståelsessummen ved beregning af ejendomsavance.

Landsskatteretten henviste til Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 1, som fastslår, at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom opgøres som forskellen mellem afståelsessummen og anskaffelsessummen. Praksis anerkender, at udgifter afholdt for at få en lejer til at fraflytte en ejendom kan fradrages i afståelsessummen, jf. LSRM 1979.44.LSR og TfS 1985.637.LSR.

Det blev lagt til grund, at:

• Købsaftalen af 26. april 2011, punkt 3.3, klart fastslog, at ejendommen skulle overtages fri for lejemål senest den 30. april 2011, og at sælger selv skulle forhandle med lejerne.
• Købsaftalen, punkt 13.1, angav, at ejendommen skulle anvendes til erhvervsøjemed, herunder nedrivning og opførelse af et hotel med videresalg for øje.
• Lokalplanen understøttede muligheden for hotelvirksomhed på området.

Landsskatteretten fandt, at opsigelsen af lejerne havde en tilstrækkelig forbindelse med salget af ejendommen til [virksomhed2] ApS, da det var en klar betingelse i købsaftalen, at ejendommen blev frigjort for lejemål. Da SKAT ikke havde bemærkninger til overdragelsesvilkårene, herunder købesummen, var der ikke grundlag for at antage, at handlen ikke var sket på armslængdevilkår.