Landsskatteretten: Ejendomsavance – Udbyderhonorar og berettigede forventninger ved salg af kommanditanparter

Sagen omhandler en klage over ansættelsen af ejendomsavance ved afståelse af en ejendom, der var ejet via kommanditanparter i K/S [virksomhed1]. Klageren havde selvangivet en ejendomsavance på 1.572.332 kr., mens skatteankenævnet ansatte den til 1.983.584 kr. Hovedspørgsmålet var, hvilke købs- og salgsomkostninger der kunne medregnes i den skattemæssige avanceopgørelse.

Klageren argumenterede for, at et udbyderhonorar på 4.357.632 kr. og en udgift til stempel af kassekredit på 12.700 kr. skulle indgå i ejendommens skattemæssige anskaffelsessum. Dette blev begrundet med en "berettiget forventning", da skattemyndighederne i 8 år ikke havde anfægtet, at disse udgifter indgik i afskrivningsgrundlaget. Klageren henviste til forvaltningsretlige principper om berettiget forventning og til, at SKAT tidligere havde accepteret lignende omkostninger i afskrivningsgrundlaget.

Desuden gjorde klageren gældende, at der var tale om erhvervelse af "brugte anparter", hvilket ifølge klageren skulle medføre en anden skattemæssig behandling end ved nytegning. Klageren henviste til Højesterets domme og SKAT's styresignaler, der sondrer mellem første og senere erhververe af anparter. Klageren mente også, at hvis udbyderhonoraret ikke kunne indgå i anskaffelsessummen, skulle det fratrækkes salgssummen, da det i så fald ikke udtrykte en værdi, der kunne henføres til ejendommen.

Endelig anfægtede klageren skatteankenævnets afvisning af et fradrag på 256.250 kr. for salgsprovision til [virksomhed4] A/S, idet udgiften fremgik af selvangivelsesbilaget, og manglende grundbilag skyldtes udbyders konkurs. Klageren mente, at der i det mindste burde godkendes et skønsmæssigt fradrag, da udgiften var sandsynliggjort.

Skatteankenævnet afviste den berettigede forventning, da SKAT alene havde forholdt sig passivt til de selvangivne oplysninger. Nævnet henviste til Højesterets domme, der fastslår, at kun omkostninger direkte relateret til købets berigtigelse og gennemførelse kan medregnes i anskaffelsessummen. Nævnet fandt, at udbyderhonoraret var vederlag for projektudvikling og udbud, ikke for ejendommen, og kunne derfor ikke indgå i anskaffelsessummen. Låneomkostninger blev også afvist. Salgsprovisionen blev afvist på grund af manglende dokumentation. Skatteankenævnet ændrede derfor SKAT's ansættelse af ejendomsavancen fra 22.059.066 kr. til 22.315.316 kr. for de 90 andele, hvilket for klagerens 8 andele udgjorde 1.983.584 kr.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede skatteankenævnets afgørelse om ansættelse af ejendomsavancen. Retten fandt, at klageren ikke havde en retsbeskyttet forventning om, at de selvangivne afskrivningsgrundlag og anskaffelsessummer var godkendt, blot fordi SKAT ikke tidligere havde korrigeret dem. En passivitet fra SKAT's side over for selvangivne oplysninger i tidligere indkomstår skaber ikke en berettiget forventning, der afskærer SKAT fra at ændre ansættelsen ved afståelse af ejendommen.

Vedrørende realiteten fastslog Landsskatteretten, at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom opgøres som forskellen mellem den kontantomregnede afståelsessum og den kontantomregnede anskaffelsessum, jf. Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 1. Handelsomkostninger kan kun medregnes, hvis de kan henføres til berigtigelse og gennemførelse af selve købet af ejendommen, jf. Højesterets domme SKM 2008.967.HR og SKM 2009.562.HR. Principperne for opgørelse af anskaffelsessummen efter Afskrivningsloven og Ejendomsavancebeskatningsloven skal være ensartede, jf. SKM 2011.32.

Landsskatteretten fandt, at klageren havde erhvervet anparterne i K/S [virksomhed1] ved nytegning fra projektudbyderen [virksomhed3] ApS og var den første investor. Der var således ikke tale om køb af "brugte anparter". Det påhvilede derfor klageren at godtgøre, at de aktiverede udgifter på 4.357.632 kr. (udbyderhonorar) ikke udgjorde vederlag til udbyderen for investeringsprojektets udvikling og udbud. Da dette ikke var godtgjort, kunne beløbet ikke tillægges anskaffelsessummen. Udgiften til stempel af kassekredit på 12.700 kr. blev anset som en finansieringsudgift, der heller ikke kunne tillægges anskaffelsessummen.

Landsskatteretten var enig med SKAT i, at der alene kunne godkendes et tillæg i købesummen for handelsomkostninger på i alt 574.668 kr. Retten fandt heller ikke grundlag for at fratrække de ikke-godkendte udgifter fra salgssummen, da det ikke var godtgjort, at salget af ejendommen omfattede andet end den faste ejendom.

Vedrørende salgsprovisionen på 256.250 kr. til [virksomhed4] A/S, som skatteankenævnet ikke godkendte, fandt Landsskatteretten, at der ikke var fremlagt tilstrækkelig dokumentation eller redegørelse for udgiften. Der var heller ikke grundlag for at godkende et skønsmæssigt fradrag.

Landsskatteretten stadfæstede derfor skatteankenævnets ansættelse af klagerens ejendomsavance til 1.983.584 kr.

Opgørelse af ejendomsavance (90 andele)

Klagerens andel (8 andele) af den korrigerede ejendomsavance udgjorde 1.983.584 kr.