Værdiansættelse af landbrugsejendom ved overførsel fra virksomhedsordning til privat - nægtet omvalg

Sagen omhandler værdiansættelsen af en landbrugsejendoms hovedbygning ved overførsel fra virksomhedsordningen til privatøkonomien samt spørgsmålet om omvalg i henhold til Skatteforvaltningsloven § 30, stk. 1.

Klageren købte landbrugsejendommen i 2007 for 20,5 mio. kr., hvoraf hovedbygningen blev ansat til 4 mio. kr. i skødet. Ejendommen indgik i klagerens virksomhedsordning. Efter en kort periode med udlejning til den tidligere ejer og angiveligt en medarbejder, blev hovedbygningen i 2009 underkastet en omfattende renovering på grund af dårlig stand. Klagerens revisor bogførte hovedbygningen ud af virksomhedsordningen ultimo 2009 til en værdi af 500.000 kr., baseret på en ejendomsmæglervurdering af bygningen i dens daværende stand som en muret skal uden indvendig indretning.

SKAT ansatte overførselsværdien til 3.765.996 kr. (2.800.000 kr. plus ombygningsudgifter på 965.996 kr.) og nægtede omvalg. SKAT argumenterede for, at ejendommen overgik til privat anvendelse allerede i begyndelsen af 2009, da ombygningen startede, og at den aftalte købspris for hovedbygningen i 2007 var udtryk for handelsprisen, da der var modstridende interesser mellem køber og sælger. SKAT justerede købsprisen ned med 30 % for at afspejle et generelt prisfald på landbrugsejendomme i perioden.

Klageren fastholdt, at hovedbygningen ikke var overgået til privat benyttelse i 2009, men først i 2012, da han selv flyttede ind. Han argumenterede for, at omvalg burde tillades, da revisorens postering havde fået utilsigtede skattemæssige konsekvenser. Subsidiært fastholdt han, at overførselsværdien skulle være 500.000 kr., da dette var bygningens handelsværdi i dens daværende tilstand som en tom skal.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede SKATs afgørelse om nægtelse af omvalg i virksomhedsordningen og SKATs ansættelse af overførselsværdien af landbrugsejendommens hovedbygning til 3.765.996 kr.

Retten lagde til grund, at klageren allerede i maj 2009 havde besluttet sig for at anvende hovedbygningen til private formål, da en omfattende ombygning blev påbegyndt. Dette medførte, at ejendommen anses for overgået til privatøkonomien i 2009, hvilket også fremgik af årsregnskabet og selvangivelsen for indkomståret 2009. Det blev ikke anset for godtgjort, at hovedbygningen rent faktisk havde været erhvervsmæssigt anvendt af en ansat litauisk medarbejder i de oplyste perioder, da medarbejderen ikke var tilmeldt Folkeregisteret på adressen, og der alene forelå lønsedler.

Som følge heraf fandt Landsskatteretten, at SKAT var berettiget til ikke at imødekomme klagerens ønske om omvalg i henhold til Skatteforvaltningsloven § 30, stk. 1, idet boligen allerede på tidspunktet for ombygningens påbegyndelse var overgået til privat anvendelse. Boligen kunne derfor ikke indgå i virksomhedsordningen, jf. Virksomhedsskatteloven § 1.

Vedrørende værdiansættelsen bemærkede Landsskatteretten, at den aftalte pris for stuehuset på 4 mio. kr. i skødet var indgået mellem parter med modstridende interesser, og at denne pris derfor var udtryk for handelsprisen på købstidspunktet. Klageren havde efterfølgende valgt at bruge flere penge på ombygningen, end ejendommen kunne indvinde ved et eventuelt salg, og ejendommen fremstod som en liebhaverejendom, der ikke var bestemt for udlejning.

Landsskatteretten fandt ikke grundlag for at tilsidesætte SKATs opgørelse af overførselsværdien, som var ansat til 2.800.000 kr. plus faktiske afholdte ombygningsudgifter i 2009. Denne værdi var baseret på en reduktion på 30 % af købsprisen, hvilket var i overensstemmelse med det gennemsnitlige prisfald på landbrugsejendomme i den relevante periode. Klageren kunne ikke vælge det tidspunkt i ombygningsprocessen, hvor ejendommen ville kunne indbringe den laveste pris ved et eventuelt salg, som grundlag for at udtage ejendommen til privat brug. Den fremlagte vurdering fra ejendomsmægleren kunne derfor ikke føre til et andet resultat.