Landsskatteretten: Klassifikation af ejendom som to-families ejendom frem for tre-families ejendom i skatteåret 2006-2008

Sagen omhandler den skattemæssige klassifikation af en ejendom for indkomstårene 2006, 2007 og 2008. Klageren erhvervede i 2003 en lejlighed i en ejendom, der på daværende tidspunkt bestod af to bebølseslejligheder og en forretning. Ejendommen var vurderingsmæssigt registreret som en bebølses- og forretningsejendom med to lejligheder, hvor hver bebølseslejlighed var selvstændigt vurderet med en ejerboligværdi i henhold til Vurderingsloven § 33, stk. 5. Frem til og med 2005 blev der beregnet ejendomsværdiskat for de to bebølseslejligheder.

SKATs afgørelse

I 2006 blev forretningsandelen solgt, og ejendommen blev omvurderet til en tre-families ejendom pr. 1. oktober 2006. SKAT anså herefter ejendommen for en udlejningsejendom, da bebølsesejendomme med tre eller flere lejligheder behandles som sådan. Dette medførte, at der ikke skulle beregnes ejendomsværdiskat efter Ejendomsværdiskatteloven § 4. I stedet skulle der medregnes en objektiv lejeindtægt i den skattepligtige indkomst, jf. Statsskatteloven § 4, litra b. Den objektive lejeværdi skulle skønsmæssigt svare til, hvad lejligheden kunne indbringe ved udlejning til tredjemand. SKAT fastsatte den objektive leje skønsmæssigt til 800 kr. pr. m2 årligt ekskl. varme, idet Lejeloven § 36 angiver, at varmeudgifter opkræves særskilt. SKAT ansatte desuden fællesudgifterne skønsmæssigt. SKAT opgjorde klagerens andel af overskuddet således:

Klagerens påstand og argumenter

Klageren påstod, at ejendommen i de omhandlede indkomstår var en to-families ejendom, og at SKAT derfor uberettiget havde fastsat en lejeindtægt. Subsidiært påstod klageren, at den ansatte lejeindtægt var for høj og burde fastsættes til 69.000 kr. årligt. Klageren henviste til Landsskatterettens praksis om, at der i højere grad bør henses til ejendommens faktiske anvendelse frem for dens vurderingsmæssige status, og nævnte SKM 2009.669 som eksempel. Det blev fremført, at den ændrede vurderingsstatus i 2006 ikke skyldtes ændringer i ejendommens faktiske anvendelse eller ejernes foranledning, men en ejendomsmægler. Klageren mente, at den ændrede vurderingsstatus først burde slå igennem, når forretningsandelen faktisk blev ombygget til og anvendt som bebølse (fra 2010).

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten fandt, at en bebølsesejendom med tre eller flere lejligheder skattemæssigt behandles som en udlejningsejendom, hvorved reglerne om ejendomsværdiskat ikke finder anvendelse. I stedet skal der medregnes en objektiv lejeindtægt, jf. Statsskatteloven § 4, litra b.

Retten lagde til grund, at ejendommen før 2006 bestod af to bebølseslejligheder og en forretning, og at den både vurderingsmæssigt og faktisk blev benyttet således. Det blev endvidere lagt til grund, at ejendommen efter omvurderingen i 2006 ikke ændrede karakter eller anvendelse. Med henvisning til TfS 2003.137 Ø (jf. SKM2003.11.DEP) fastslog Landsskatteretten, at en ejendoms vurderingsmæssige status ikke er eneafgørende; der skal også lægges vægt på, hvordan ejendommen fremstår og anvendes.

På denne baggrund anså Landsskatteretten ejendommen for indkomstårene 2006-2008 for en to-families ejendom bestående af to bebølseslejligheder og en forretning. Dette betyder, at ejerne af bebølseslejlighederne er skattepligtige efter Ejendomsværdiskatteloven § 4.

Landsskatteretten bemærkede, at vurderingen som en tre-families ejendom først er korrekt fra det tidspunkt, hvor forretningsandelen faktisk tages i brug som bebølseslejlighed, hvorefter der skal beregnes en objektiv lejeværdi af alle tre lejligheder i henhold til Statsskatteloven § 4.

Den påklagede afgørelse blev ændret, således at SKATs opgjorte overskud af virksomhed for klagerens andel af ejendommen blev nedsat til 0 kr. for alle tre indkomstår. Det blev overladt til SKAT at ansætte ejendomsværdiskat for indkomstårene 2006, 2007 og 2008, jf. Bekendtgørelse om Landsskatterettens forretningsorden § 17, stk. 2.

Resultat for indkomstårene:

• 2006: Overskud af virksomhed nedsat med 38.601 kr.
• 2007: Overskud af virksomhed nedsat med 38.178 kr.
• 2008: Overskud af virksomhed nedsat med 37.755 kr.