Ejendomsvurdering og familieskattemæssig status: To-families vs. Tre-families ejendom

Sagen drejede sig om den skattemæssige klassifikation af en ejendom for indkomstårene 2006-2008, specifikt om den skulle behandles som en to-families ejendom eller en tre-families ejendom. Klassifikationen havde betydning for, om der skulle beregnes ejendomsværdiskat eller en objektiv lejeindtægt.

Ejendommen, som klageren erhvervede en lejlighed i pr. 1. februar 2000, bestod oprindeligt af to bebølseslejligheder og en forretning. Klageren og ægtefællen beboede lejligheden på 1. sal. Frem til og med 2005 blev der beregnet ejendomsværdiskat for de to bebølseslejligheder, og ejendommen var vurderingsmæssigt registreret som en bebølses- og forretningsejendom med to lejligheder, hvor hver bebølseslejlighed var selvstændigt vurderet efter Vurderingsloven § 33, stk. 5.

SKATs afgørelse

I 2006 fik forretningsandelen ny ejer, og ejendommen blev omvurderet til en tre-families ejendom pr. 1. oktober 2006. SKAT anså herefter ejendommen for en udlejningsejendom, da bebølsesejendomme med tre eller flere lejligheder skattemæssigt behandles som sådan. Dette medførte, at der ikke skulle beregnes ejendomsværdiskat efter Ejendomsværdiskatteloven § 4. I stedet skulle der medregnes en objektiv lejeindtægt, skønsmæssigt fastsat efter Statsskatteloven § 4, litra b. SKAT fastsatte en kvadratmeterpris på 800 kr. årligt ekskl. varme (jf. Lejeloven § 36) og ansatte fællesudgifterne skønsmæssigt. SKATs beregning af klagerens andel af overskuddet var som følger:

SKAT anførte, at der ikke var foretaget en selvstændig vurdering af klagerens lejlighed, og at klageren derfor måtte anses for at eje en del af hele ejendommen.

Klagerens påstand og argumenter

Klagerens repræsentant påstod, at SKAT uberettiget havde fastsat en lejeindtægt, da ejendommen i de omhandlende indkomstår fortsat var en to-families ejendom. Subsidiært påstod repræsentanten, at den ansatte lejeindtægt var for høj og burde fastsættes til 69.000 kr. årligt (600 kr./m2).

Repræsentanten argumenterede med, at Landsskatterettens praksis tilsiger, at der i højere grad bør henses til ejendommens faktiske anvendelse frem for dens vurderingsmæssige status. Der blev henvist til Landsskatterettens afgørelse af 23. februar 2007, stadfæstet af Højesteret i SKM 2009.669, hvor den faktiske benyttelse af en ejendom blev tillagt afgørende vægt. Det blev fremhævet, at ændringen af vurderingsstatus i 2006 ikke skete som følge af ændringer i ejendommens anvendelse eller på foranledning af ejerne, men af en ejendomsmægler. Det blev anført, at den ændrede vurderingsstatus først burde slå igennem fra det år, hvor forretningsandelen faktisk blev ombygget til bebølse og taget i brug som sådan (2011). Endvidere fandt klageren det inkonsekvent, at SKAT anså ejendommen for en tre-families ejendom, men kun beskattede ejerne af bebølseslejlighederne, da forretningsandelen fortsat blev anvendt som forretning.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten fandt, at ejendommen for indkomstårene 2006-2008 skulle behandles som en to-families ejendom bestående af to bebølseslejligheder og en forretning. Dette medførte, at ejerne af bebølseslejlighederne var skattepligtige efter Ejendomsværdiskatteloven § 4, og ikke efter reglerne om objektiv lejeindtægt for udlejningsejendomme.

Landsskatteretten nedsatte overskud af virksomhed for klageren til 0 kr. for alle tre indkomstår og overlod det til SKAT at ansætte ejendomsværdiskatten for disse år. Specifikt blev overskuddet nedsat med:

• 2006: 31.887 kr.
• 2007: 31.528 kr.
• 2008: 31.188 kr.

Begrundelsen var, at ejendommen ikke ændrede karakter i forbindelse med ejerskiftet af forretningen i 2006, og at anvendelsen af ejendommen heller ikke blev ændret. Retten lagde vægt på, at en ejendoms vurderingsmæssige status ikke er eneafgørende, men at der også skal lægges vægt på, hvorledes en ejendom fremstår og anvendes, jf. TfS 2003.137 Ø og SKM2003.11.DEP.

Det blev bemærket, at vurderingen som en tre-families ejendom først ville være korrekt, og dermed medføre beregning af objektiv lejeværdi efter Statsskatteloven § 4, litra b, på det tidspunkt hvor forretningsandelen faktisk blev taget i brug som bebølseslejlighed.