Skattefrihed ved salg af ejendom - Parcelhusreglen og næringsvirksomhed

Sagen omhandler en klagers anmodning om bindende svar vedrørende skattefritagelse af fortjeneste ved salg af en fast ejendom, [adresse1], [by1], i henhold til parcelhusreglen i Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 1. SKAT havde oprindeligt besvaret spørgsmålet med et "Nej", idet de anså klageren for næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom.

Klageren erhvervede ejendommen i november 2005 sammen med sin mor, men overtog den fulde ejendomsret i december 2006. Ejendommen, der er beliggende i landzone med et areal på 2,6758 hektar, bestod oprindeligt af et faldefærdigt hus. Klageren opførte i perioden 2006-2007 en ny ejendom på 419 kvm bebølse og 159 kvm sidebygning. Klageren flyttede ind i ejendommen den 20. oktober 2006, først i en skurvogn og senere i en isoleret længe, mens byggeriet stod på. Ejendommen blev færdigmeldt i november 2007.

SKATs afgørelse var baseret på en samlet vurdering af klagerens historik, herunder salg af en tidligere ejendom ([adresse2]) i 2006, hans uddannelse som tømrer/bygningskonstruktør, og hans momsregistrerede virksomhed "[virksomhed2]" under branchen "byggeri". SKAT mente, at investeringen i [adresse1] var foretaget med det væsentligste formål at opnå fortjeneste ved videresalg, og at ejendommen derfor havde karakter af næring. SKAT henviste til, at ejendommen kortvarigt havde været sat til salg i 2008, og at klagerens økonomiske forhold ikke umiddelbart understøttede afholdelse af udgifterne til en ejendom af den størrelse.

Klagerens argumenter

Klagerens repræsentant argumenterede for, at klageren ikke var næringsdrivende. Det blev fremhævet, at Landsskatteretten allerede i en kendelse af 30. september 2010 havde fastslået, at klageren ikke drev næring med køb og salg af fast ejendom i relation til Momsloven § 6. Repræsentanten gjorde gældende, at næringsbegrebet i momsretten og skatteretten er identisk, og at SKAT derfor var bundet af den tidligere kendelse. Det blev også anført, at klagerens tidligere ejendomshandler ikke udgjorde en systematisk næringsvirksomhed, og at hans virksomhed "[virksomhed2]" primært beskæftigede sig med montering af smedejernslåger med meget begrænset omsætning.

Vedrørende parcelhusreglen blev det anført, at ejendommen opfyldte betingelserne i Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 1. Selvom ejendommen var beliggende i landzone og oversteg 1.400 kvm, var der en erklæring fra kommunen om, at der ikke kunne ske udstykning til selvstændig bebyggelse. Det blev også fremhævet, at ejendommen primært havde tjent til bebølse for klageren, og at den korte periode, hvor den var sat til salg, skyldtes personlige omstændigheder (kærestens ønske om at flytte). Klageren havde boet på ejendommen i ca. 4¼ år og havde ikke haft anden bolig til rådighed i perioden, hvilket understøttede, at der var tale om reel bebølse og ikke en proforma-indflytning med henblik på hurtigt salg.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten ændrede SKATs besvarelse fra "Nej" til "Ja" vedrørende skattefritagelse ved salg af ejendommen [adresse1], [by1]. Retten fandt, at klageren ikke drev næringsvirksomhed med køb og salg af fast ejendom, og at salget derfor var omfattet af Ejendomsavancebeskatningsloven.

Landsskatteretten lagde vægt på følgende:

• Næringsbegrebet: Retten fastslog, at næringsbegrebet i Momsloven § 6 og det skatteretlige næringsbegreb i Statsskatteloven § 5, stk. 1a er identiske. Da Landsskatteretten allerede i en kendelse af 30. september 2010 havde fastslået, at klageren ikke drev næringsvirksomhed i relation til momsloven, og da der ikke var fremkommet nye oplysninger, kunne klageren heller ikke anses for næringsdrivende i skatteretlig forstand.
• Parcelhusreglen: Ejendommen faldt ind under Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 1. Selvom arealet oversteg 1.400 kvm, var der fremlagt en erklæring fra [by1] Kommune om, at ejendommen ikke kunne udstykkes til selvstændig bebyggelse, hvilket opfyldte betingelsen i lovens § 8, stk. 1, nr. 2.
• Reel bebølse: Det blev anset for godtgjort, at ejendommen havde tjent til bolig for klageren i Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 1's forstand. Dette blev begrundet med:
  • Klageren havde ejet ejendommen i en årrække og været tilmeldt folkeregistret siden 20. oktober 2006, med overtagelse af salget den 1. januar 2012.
  • Klageren havde haft boligfaciliteter til rådighed, og dennes tidligere kæreste havde også været tilmeldt adressen.
  • Klageren havde ikke haft anden bolig til rådighed i den omhandlede periode.
  • Der var betalt ejendomsværdiskat af ejendommen.

Som følge heraf ville avancen ved salget af ejendommen ikke være skattepligtig indkomst i henhold til Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 1.