Landsskatteretten: Fordeling af købesum ved salg af landbrugsejendom

Sagen omhandlede fordelingen af købesummen ved salg af en landbrugsejendom i 2007, hvor klageren havde beboet ejendommen i ejertiden. Klageren solgte ejendommen for 5.200.000 kr. med en aftalt fordeling i skødet, hvor stuehuset inkl. have udgjorde 2.650.000 kr., jorden 1.600.000 kr. og driftsbygninger/forskelsværdi 950.000 kr.

SKAT tilsidesatte den aftalte fordeling og henviste til Ejendomsvurderingen, som foreslog en anden fordeling, hvor stuehuset udgjorde 1.850.000 kr. SKAT begrundede tilsidesættelsen med, at den aftalte fordeling var åbenbart forkert, og at der ikke var skattemæssigt modstridende interesser mellem parterne, da køberen kort tid efter videresolgte dele af ejendommen og ikke selv beboede boligdelen eller drev erhverv fra driftsbygningerne.

Klagerens argumenter

Klagerens repræsentant påstod principalt, at den aftalte fordeling skulle lægges til grund, da der var reelt modstridende interesser mellem parterne. Subsidiært blev det anført, at fordelingen lå inden for en acceptabel skønsusikkerhed på op til 20 %.

Klageren fremhævede omfattende renoveringer af stuehuset i 1994 og 2004, herunder en tilbygning på 60 m² og nyt tag, til en samlet udgift på 900.000 kr. Det blev også fremført, at ejendommen blev videresolgt af køberen ca. 6 måneder senere, hvor stuehuset igen blev værdiansat til 2.650.000 kr. i den nye aftale, selvom SKAT også her forsøgte at ændre fordelingen. Klageren henviste til, at to uafhængige ejendomsmæglere forud for salget i 2007 havde vurderet stuehusets værdi til beløb tæt på den aftalte fordeling. Det blev desuden anført, at driftsbygningernes værdi på 950.000 kr. var alt for høj, hvilket blev understøttet af, at de kun blev værdiansat til 150.000 kr. ved det efterfølgende videresalg i 2008.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten bemærkede, at ifølge Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 6, er told- og skatteforvaltningen berettiget til at prøve den samlede kontantomregnede afståelsessum samt parternes aftalte fordeling på aktiver. Afgørelsen er bindende for både sælger og køber. Retten henviste til lovforslag nr. 85 (senere lov nr. 958 af 20. december 1999), hvoraf det fremgår, at den skatteansættende myndighed som udgangspunkt vil lægge den aftalte overdragelsessum og fordeling til grund, når parterne har konkret modstående interesser. Dette gælder dog ikke, hvis den aftalte fordeling må anses for åbenbart forkert. Landsskatteretten henviste desuden til Vestre Landsretsdom SKM 2009.610.VLR og til Afskrivningsloven § 45, stk. 3, som har samme indhold som Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 6.

Retten fastslog, at der ikke er en klar grænse for, hvornår en fordeling er åbenbart forkert, men at der må foretages et samlet skøn, hvor skønsusikkerheden tages i betragtning. Som udgangspunkt kan der hentes vejledning i de tidligere gældende retningslinjer om en 20 %-grænse for tilsidesættelse af afskrivningsgrundlag for landbrugets driftsbygninger, jf. SKM 2004.424.LSR.

Det blev lagt til grund, at køberens videresalg af ejendommen den 15. februar 2008 skete ca. 6 måneder efter erhvervelsen den 13. august 2007, uden at der var foretaget ændringer eller forbedringer på ejendommen i den mellemliggende periode. Landsskatteretten havde i en tidligere afgørelse af 19. juni 2012 lagt til grund, at stuehusværdien ved salget i februar 2008 kunne opgøres til 2.650.000 kr. Retten fandt derfor, at syns- og skønsrapporten, der blev indhentet til brug for denne tidligere afgørelse, kunne tillægges vægt i nærværende sag ved klagerens salg i august 2007.

Landsskatteretten vurderede, at den aftalte stuehusværdi på 2.650.000 kr. ikke afveg væsentligt fra syns- og skønsmandens værdiansættelse af aktiverne. Derfor skulle den aftalte stuehusværdi lægges til grund ved beregningen af ejendomsavancen.

Handelsomkostningerne, der kunne pålægges salget af stuehuset, blev opgjort til 64.529 kr. (2.650.000 kr. x (126.622 kr. / 5.200.000 kr.)).

Avancen, opgjort efter Ejendomsavancebeskatningsloven § 9, blev herefter beregnet som følger:

Landsskatteretten ændrede SKATs afgørelse og gav klageren medhold, så den skattepligtige avance blev fastsat til 1.033.882 kr.