Manglende fradrag for udgifter vedrørende ikke-udlejet kælderlejlighed

Klagen omhandlede fradrag for udgifter afholdt vedrørende en kælderlejlighed beliggende [adresse1], [by1], som klageren erhvervede i november 2004. Hensigten var at renovere og udleje lejligheden, men den havde ikke været udlejet i indkomstårene 2007-2009, bortset fra delvis udlejning til opbevaring i 2011. Klageren, der også driver anden udlejningsvirksomhed, havde fratrukket underskud fra ejendommen, bestående af fællesudgifter, ejendomsskatter og el.

SKATs afgørelse og begrundelse

SKAT godkendte kun fradrag for ejendomsskatterne og forhøjede klagerens personlige indkomst for de tre indkomstår. SKATs begrundelse var, at ejendommen ikke havde været udlejet siden købet i 2004, og at de afholdte udgifter derfor ikke kunne anses for driftsomkostninger afholdt til at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten, jf. Statsskatteloven § 6, stk. 1, litra a. SKAT anså købet som en passiv investering og bemærkede, at klageren havde udvist passivitet ved ikke at foretage tilstrækkelig renovering eller forsøge udlejning, på trods af at midler var til rådighed.

SKATs forhøjelser var som følger:

Klagerens argumenter

Klageren påstod fradrag for alle de selvangivne driftsudgifter. Han anførte, at forsinkelsen i renovering og udlejning skyldtes flere faktorer:

• En skattesag i 2005, hvor SKAT anbefalede at afvente afgørelse før renovering.
• Vanskeligheder med at opnå ejerforeningens godkendelse til udskiftning af vinduer, hvilket først skete i 2009.
• Afventning af ejerforeningens beslutning om fjernvarmeinstallation, som blev besluttet i 2007 og installeret i 2009, for at undgå unødvendige investeringer i elvarme.

Klageren fremhævede, at lejligheden var egenkapitalfinansieret, og at han havde en klar interesse i at få den udlejet. Han oplyste, at der havde været forsøg på udlejning, herunder til en spillehal i 2005, men at usikkerhed om vinduesudskiftning mv. forhindrede dette. Han henviste til en Landsskatteretsafgørelse fra 2010, hvor fradrag for udgifter blev godkendt trods manglende udlejning grundet renovering.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede SKATs afgørelse og fandt, at klageren for indkomstårene 2007-2009 ikke kunne fratrække udgifter afholdt til el og fællesudgifter vedrørende ejendommen [adresse1], [by1].

Retten begrundede afgørelsen med, at:

• Det er en betingelse for fradrag af driftsudgifter, at ejendommen benyttes erhvervsmæssigt, jf. Statsskatteloven § 6, stk. 1, litra a.
• Lejligheden havde ikke været anvendt til udlejning i de omhandlede indkomstår, bortset fra delvis udlejning til opbevaring i 2011.
• Det forhold, at en tidligere skattesag i 2005 forsinkede renoveringen, ligesom installering af fjernvarme i 2009 medvirkede til yderligere forsinkelse, ændrede ikke på, at lejligheden ikke var benyttet erhvervsmæssigt.
• Klageren havde igennem en ejerperiode på ca. 8 år ikke i tilstrækkeligt omfang gjort tiltag til at få lejligheden færdigrenoveret eller forsøgt at få den udlejet.

Lejligheden kunne således ikke anses for at have været benyttet erhvervsmæssigt siden erhvervelsen. Kun udgifter til ejendomsskatter var fradragsberettigede.