Tvist om fordeling af vedligeholdelsesudgifter ved modernisering af lejligheder

Sagen, anlagt den 13. oktober 2020, omhandler en tvist mellem Udlejer ApS og Grundejernes Investeringsfond vedrørende fordelingen af udgifter til modernisering af lejligheder mellem sparet vedligeholdelse og forbedring.

Sagens baggrund

I perioden 2016-2018 gennemførte Udlejer ApS en gennemgribende modernisering af 11 lejligheder i Randers. Efter indberetning af vedligeholdelsesudgifterne udtog Grundejernes Investeringsfond regnskaberne for kontrol for regnskabsårene 2016-2017, 2017-2018 og 2018-2019. Grundejernes Investeringsfond traf herefter afgørelse om en fordeling på henholdsvis 20 % vedligeholdelse og 80 % forbedring.

Huslejenævnets afgørelse

Den 15. september 2020 traf Huslejenævnet i Randers Kommune tre enslydende afgørelser vedrørende de omhandlede lejligheder. Huslejenævnet tog stilling til spørgsmålet om, hvor stor en procentvis andel af de udførte arbejder kunne henføres som sparet vedligeholdelse, i medfør af Boligreguleringsloven § 22 f.

Ved besigtigelse konstaterede Huslejenævnet, at lejemålene havde moderniserede køkkener og badeværelser, nye VVS- og elinstallationer, udskiftede gulve, lofter med filt og isolering samt udskiftede døre. Huslejenævnet vurderede, at arbejderne svarede til de fremlagte arbejdsbeskrivelser. De fandt, at der ikke var grundlag for at tilsidesætte nævnets generelle praksis om et vedligeholdelsesfradrag på 25 % ved modernisering af køkken og bad. Dette tog højde for, at nogle arbejder var rene forbedringer, mens andre i det væsentligste var vedligeholdelse. Huslejenævnet har i tidligere sager for den pågældende ejendom anvendt et fradrag på 25 %.

Parternes påstande og argumenter

Udlejer ApS' påstand

Udlejer ApS påstod, at Grundejernes Investeringsfond skulle anerkende, at vedligeholdelsesudgifterne for modernisering af lejlighederne udgjorde 50 % af de indberettede udgifter, og at vedligeholdelseskontoen skulle berigtiges i overensstemmelse hermed. Udlejer ApS argumenterede for, at:

• Moderniseringsudgifterne på 516.250 kr. pr. lejlighed (svarende til 7.822 kr. pr. m²) var ca. det tredobbelte af den gennemsnitlige udgift for en Boligreguleringsloven § 5, stk. 2 modernisering efter retspraksis.
• Ejendommen, opført i 1919, fik et mere tidssvarende præg ved udskiftning af nedslidte eller utidssvarende bygningsdele og inventar.
• Sagsøgtes egen vejledning (bilag 25) angiver 50 % vedligeholdelse for tidligere gennemgribende moderniserede lejemål og nyere køkken/bad.
• Opretning af lejlighederne er vedligeholdelse i form af et efterslæb af vedligeholdelsesarbejder, og udlejer har pligt til at opretholde en tidligere udført modernisering efter Boligreguleringsloven § 5, stk. 9.
• Udskiftning af elinstallationer, stikkontakter og afbrydere er vedligeholdelse, da det ikke tilfører nye funktioner eller øget lejeværdi, med undtagelse af tilføjelse af flere nye afbrydere.
• Lejlighederne havde i forvejen moderne elementkøkkener (fra slutningen af 1980'erne eller medio 1990'erne) og badeværelser (moderniseret i 1960'erne), som var fuldt funktionsdygtige. Moderniseringen tilførte primært et pænere udseende og et mere tidssvarende look, ikke nye funktioner, jf. Lejeloven § 58.

Grundejernes Investeringsfonds påstand

Grundejernes Investeringsfond påstod frifindelse og gjorde gældende, at:

• Fastsættelse af en vedligeholdelsesandel på 25 % er et fast udgangspunkt ved lejlighedsmoderniseringer, medmindre der er gennemført større bygningsmæssige ændringer, som Udlejer ApS ikke har dokumenteret.
• Huslejenævnet i Randers har truffet afgørelse om fordelingen af udgifter mellem vedligeholdelse og forbedringer for hele lejemålene, og Udlejer ApS har ikke besvaret opfordringen til at uddybe, hvorfor dette bestrides, jf. Boligreguleringsloven § 43, stk. 4.
• De udførte arbejder adskiller sig ikke fra arbejder i andre tilsvarende moderniserede lejligheder, og gældende praksis fra huslejenævn og domstole er relevant.
• Der var tale om udskiftning af ældre køkken og bad (badeværelser ca. 50 år, køkkener 23-33 år), og der blev foretaget rumændringer, udvidelser og omfattende moderniseringer.

Afgørelse fra Retten i Randers

Boligretten lagde til grund, at Huslejenævnet havde truffet afgørelse om vedligeholdelsesfradrag for hele lejlighederne og ikke kun for køkken og bad, som Udlejer ApS havde anført.

Det blev fastslået, at der var foretaget en omfattende modernisering af lejlighederne, især køkken og bad, i overensstemmelse med den fremlagte arbejds- og materialebeskrivelse. Moderniseringsudgifterne udgjorde 437.500 kr. pr. lejlighed plus følgeudgifter.

Flertallets afgørelse (to dommere)

Flertallet fandt, efter besigtigelse og bevisførelse, at lejlighederne var gennemgribende forbedret, og at udgifterne overvejende var forbedringsudgifter. De fastsatte skønsmæssigt vedligeholdelsesfradraget til 25 % og frifandt Grundejernes Investeringsfond.

Mindretallets afgørelse (én dommer)

Mindretallet stemte for at give Udlejer ApS medhold i en fordeling på 50 % til vedligeholdelse og 50 % til forbedring. Denne dommer mente, at Huslejenævnet havde begået en væsentlig fejl ved ikke at tage højde for tidligere moderniseringer af køkken og bad og ved at anvende et forkert minimumskrav. Det blev fremhævet, at udgifterne langt overskred minimumskravet for moderniseringer efter Boligreguleringsloven § 5, stk. 2.

Dommens resultat

Dommen blev afsagt i overensstemmelse med stemmeflertallet:

• Sagsøgte, Grundejernes Investeringsfond, blev frifundet.
• Sagsøgeren, Udlejer ApS, blev pålagt at betale sagsomkostninger på 125.000 kr. til Grundejernes Investeringsfond inden 14 dage. Beløbet forrentes efter Renteloven § 8 a.