Dækning af rådskade i tagkonstruktion: Tvist om policeforbehold og bygningsidentifikation i tilstandsrapport og BBR

Denne sag omhandler en tvist mellem en forsikringstager og Topdanmark Forsikring A/S vedrørende dækning af en rådskade i tagkonstruktionen på forsikringstagerens ejendom. Tvisten drejer sig primært om fortolkningen af en tilstandsrapport og dens relation til BBR-oplysninger samt et dækningsforbehold i forsikringspolicen.

Sagens baggrund og parternes påstande

Forsikringstageren anmeldte en rådskade i tagkonstruktionen over entré og garage/værksted. Topdanmark afviste dækning med henvisning til et policeforbehold, der udelukker skader som følge af utætheder i taget på 'A Beboelse' og 'B Garage', baseret på anmærkninger i tilstandsrapportens punkter 1, 18 og 19.

Klageren gjorde gældende, at de fejl/mangler, der er nævnt i tilstandsrapporten, ikke er til stede på den bygning, hvor skaden er anmeldt. Klageren mente, at der var en fejl i bygningsnummereringen i tilstandsrapporten, da de relevante fejl/mangler var til stede på en anden bygning. Til støtte herfor fremlagde klageren nye BBR-meddelelser, der viste ændringer i bygningsnummereringen efter udarbejdelsen af tilstandsrapporten. Klageren ønskede dækning af rådskaden.

Topdanmark fastholdt deres afslag. Selskabet anførte, at de havde benyttet tilstandsrapporten af 15. juni 2022 i risikovurderingen af ejendommen og på baggrund heraf havde indsat det omtalte dækningsforbehold. Selskabet anerkendte, at bygningsnummereringen kunne være forvirrende, men mente ikke, at der var reel tvivl om, at forbeholdet angik både bygning A og B (ud fra tilstandsrapportens litrering), og at den skaderamte bygning kun kunne være A eller B.

Bygningernes identifikation og anmærkninger

Selskabet redegjorde detaljeret for deres opfattelse af bygningernes litrering i tilstandsrapporten sammenholdt med BBR-meddelelserne. Den første BBR-meddelelse af 14. juni 2022, som var gældende ved besigtigelsen, viste to bygninger: Bygning 1 (beboelse, 149 m², muret med eternittag) og Bygning 2 (garage og baghus, 48 m², muret med eternittag).

Tilstandsrapporten af 15. juni 2022 registrerede fem ejendomme:

Selskabet konkluderede, at litreringen i tilstandsrapporten stemte overens med BBR-registret på besigtigelsestidspunktet. De anførte, at anmærkningerne om manglende rygningsplader i tilstandsrapporten svarede til forholdene på den fritstående bygning 2 i den første BBR-meddelelse. Selskabet påpegede, at den skaderamte bygning (vinklen på hovedbygningen) i tilstandsrapporten er omtalt som Litra A (beboelsesbygningen), selvom et lokale heri navngives som 'garage'.

De senere BBR-meddelelser (29. juni 2022 og 28. juli 2024) viste ændringer, hvor ejendommen nu bestod af en vinkelbygning med dels beboelse (Bygning 1), dels garage/baghus (Bygning 2), samt yderligere udhuse og drivhuse. Klageren argumenterede for, at disse ændringer betød, at forbeholdet ikke længere var gældende for den bygning, hvor skaden var anmeldt.

Klageren får ikke medhold i sin klage. Ankenævnet finder, at den byggesagkyndige i tilstandsrapporten har kategoriseret "garage" som en del af beboelsen, jf. punkt 9. Anmærkningerne ved punkt 18-20 vedrører et træhus. Efter en gennemgang af sagen konkluderer nævnet, at tilstandsrapporten må forstås således, at den byggesagkyndige anser hele vinkelbygningen som beboelse og dermed som bygning A. De anmeldte rådskader befinder sig derfor på bygning A og er omfattet af policeforbeholdet, og dermed undtaget fra dækning. Nævnet kan derfor ikke kritisere selskabets afgørelse. Nævnet har blandt andet lagt vægt på, at der under afsnittet "skader inde i beboelse" er lavet en underkategori, som den byggesagkyndige har kaldt "beboelse – stueplan – garage". Desuden har nævnet lagt vægt på, at forbeholdet henviser til punkt 1 i tilstandsrapporten. Klagerens øvrige anbringender kan ikke føre til et andet resultat.