Ejerskifteforsikring: Dækning af vandskade grundet tagfald og tilstandsrapportens betydning

Denne sag omhandler en klage over ETU Forsikring A/S' afvisning af dækning under en ejerskifteforsikring med udvidet dækning, tegnet i medfør af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom.

Sagens baggrund og forløb

Klageren overtog ejendommen den 15. august 2020 og anmeldte den 20. januar 2024 en skade i loftet på tilbygningen, som ifølge klageren skyldtes, at tagpaptaget ikke var korrekt udført med tilstrækkeligt fald og afvanding til tagbrønden. Dette medførte, at regnvand og tøsne ikke kunne ledes væk, hvilket resulterede i vandskade, især under den hårde vinter.

Klageren har fremlagt vurderinger fra håndværkere og en taksator fra husforsikringen, der understøtter, at skaden skyldes det manglende fald på taget, og at denne tilstand var til stede ved overtagelsen af ejendommen. Klageren anførte desuden, at taksator under besigtigelsen den 8. marts 2024 gav udtryk for enighed i observationerne, men at sagen alligevel blev afvist, og at en lovet dialog med et tagpapfirma ikke blev gennemført.

Tidslinje for sagens forløb:

Parternes hovedpåstande og argumenter

Klagerens argumenter:

• Utilfredshed med sagsbehandlingen, herunder manglende opfølgning og kommunikation fra taksator.
• Skaden skyldes et udtalt bagfald på taget, som var til stede ved overtagelsen, og som øger risikoen for vandskade.
• Tilstandsrapportens K1-anmærkning om "vandpytter på taget" er ikke dækkende for den faktiske skadesårsag, som påvirker bygningsdelens funktion.
• Tagpappet, angiveligt lagt før 2010, burde have en betydelig resterende levetid.
• Klager har opretholdt almen vedligeholdelse af tagrender og afløb.

Selskabets argumenter:

• Selskabet afviste dækning med henvisning til, at det anmeldte forhold ikke udgør en dækningsberettiget skade under ejerskifteforsikringens basisdækning, da skadesbegrebet ikke er opfyldt.
• Tagpappet var tæt på overtagelsestidspunktet, og utætheden opstod 3 år og 5 måneder efter overtagelsen, hvilket selskabet ikke anser for at være en dækningsberettiget skade.
• Tilstandsrapporten indeholdt en K1-anmærkning om "Vandpytter på taget", hvilket advarede klageren om forhold ved tagbelægningen, der medfører, at vandet ikke løber til tagbrønden. Selskabet mener, at klageren havde mulighed for at tage højde for dette.
• Selskabet anser skaden for at være et spørgsmål om slid og ælde af tagbelægningen samt husejerens vedligeholdelsespligt.
• Tagkonstruktionen fra 1975 er opført efter gældende bygningslovgivning på opførelsestidspunktet, og det forhold, at den ikke er udført som man ville gøre i dag, udgør ikke en dækningsberettiget skade.
• Klageren har bevisbyrden for, at der foreligger en dækningsberettiget skade, og denne er ikke løftet.

Selskabets henvisning til forsikringsbetingelserne:

Klageren får ikke medhold i sin klage. Ankenævnet finder ikke grundlag for at pålægge forsikringsselskabet at yde dækning for den anmeldte skade på tilbygningens tag.

Begrundelse

Nævnet har lagt vægt på, at tilstandsrapporten af 2. februar 2020 for ejendommen, som klageren overtog den 15. august 2020, indeholder en K1-anmærkning under punkt "1.1 Tagbelægning/rygning" for tilbygningen, der angiver "Vandpytter på taget". Klageren anmeldte skaden den 20. januar 2024, cirka 3 år og 5 måneder efter overtagelsen.

Nævnet vurderer, at klageren på baggrund af oplysningerne i tilstandsrapporten har haft tilstrækkelig mulighed for at vurdere forholdets reelle karakter, omfang og betydning inden overtagelsen af ejendommen. Forholdet er ikke anset for at være "klart forkert beskrevet" i tilstandsrapporten, hvilket er en undtagelse fra forsikringens dækning ifølge forsikringsbetingelsernes punkt 4.1. Derfor har nævnet ikke grundlag for at pålægge selskabet at dække skaden.

Hvad angår forsikringens udvidede dækning for ulovlige bygningsindretninger (jf. forsikringsbetingelsernes punkt 17.1), har nævnet fundet, at klageren ikke har bevist, at der er tale om en ulovlig bygningsindretning i strid med bygningslovgivningen på opførelses- eller udførelsestidspunktet. Det er en yderligere betingelse for dækning under dette punkt, at dispensation ikke kan opnås hos myndighederne.

Det er klagerens bevisbyrde at godtgøre, at der foreligger en dækningsberettiget skade, og at forholdet var til stede på overtagelsestidspunktet. Nævnet konkluderer, at klageren ikke har løftet denne bevisbyrde for, at der på overtagelsestidspunktet var forhold ved tilbygningens tag, der udgjorde en skade eller en nærliggende risiko for skade i ejerskifteforsikringens forstand, når der tages hensyn til oplysningerne i tilstandsrapporten. Selskabets afgørelse kan derfor ikke kritiseres.