Dansk Boligforsikring A/S: Afvisning af dækning for skade i tagkonstruktion pga. forbehold om manglende adgang til tagrum – forbeholdets gyldighed

Sagen omhandler en tvist mellem en forsikringstager og Dansk Boligforsikring A/S vedrørende dækning under en ejerskifteforsikring med basisdækning. Klageren overtog ejendommen den 15. september 2023 og anmeldte vandindtrængen ved vindue/væg den 13. november 2023.

Sagens faktiske omstændigheder

Ved besigtigelse den 29. februar 2024 konstaterede selskabet kondensproblematik i tagkonstruktionen, primært på grund af overisolering og manglende ventilation. En efterfølgende destruktiv undersøgelse den 21. maj 2024 bekræftede, at taget, der blev udskiftet i 2018 af sælger, var udført håndværksmæssigt forkert. Det fremgik af tilstandsrapporten, at "tagrum/loftrum er ikke besigtiget på grund af blokeret adgangsvej (formentlig isoleret over)", da loftslemmen var fuget til og blokeret af isolering.

Selskabet har dækket fejludførte inddækninger ved Velux-vinduer og manglende vindbræt i tagfoden, da disse forhold ikke kunne ses fra tagrummet og derfor ikke var omfattet af forbeholdet. Selskabet har dog afvist dækning for overisolering og manglende ventilation i tagrummet med henvisning til et konkret forbehold i policen.

Parternes hovedpåstande og argumenter

Klagerens påstand: Klageren anfører, at tagkonstruktionen er en skjult konstruktion, og at selskabets forbehold er ugyldigt. Dette begrundes med, at loftslemmen ifølge gamle tilstandsrapporter har været lukket i næsten 20 år, hvilket gjorde adgangen til tagrummet umulig. Klageren henviser til tidligere afgørelser fra Ankenævnet (AK 94609, AK 85996, AK 87586), hvor det er udtalt, at "husets skjulte konstruktioner netop er den risiko, som ejerskifteforsikringsselskabet må påtage sig". Klageren argumenterer desuden for, at ordet "tagrum" i forbeholdet ikke kan fortolkes som "tagkonstruktion", da der er paralleltag i halvdelen af konstruktionen.

Selskabets påstand: Dansk Boligforsikring A/S fastholder, at forbeholdet i policen er lovligt, tydeligt og konkret begrundet i den bygningssagkyndiges oplysning om, at tagrummet ikke kunne besigtiges på grund af den blokerede adgang. Selskabet argumenterer for, at den konstaterede overisolering og manglende ventilation ville have kunnet ses og givet anledning til en skadeanmærkning, hvis loftslemmen ikke havde været blokeret. Selskabet skelner sagen fra de af klageren nævnte kendelser ved at fremhæve, at der i nærværende sag normalt var adgang til loftsrummet via en loftslem, som dog var blokeret, i modsætning til de tidligere sager, hvor adgangen enten aldrig var normalt tilgængelig (krybekælder) eller hvor der ikke var taget et konkret forbehold for den utilgængelige del. Selskabet henviser til Bekendtgørelse om dækningsomfang for ejerskifteforsikringer, som tillader forbehold baseret på tilstandsrapporten. Selskabet mener, at klageren bør rette krav mod sælgeren for den dårlige udførelse af taget.

Selskabet, Dansk Boligforsikring A/S, skal anerkende, at forbeholdet vedrørende tagrummet er ugyldigt. Ankenævnet har lagt vægt på, at loftslemmen ifølge gamle tilstandsrapporter har været tillukket og fuget til i cirka 20 år, og at en tidligere ejer havde isoleret hen over loftslemmen, hvilket blokerede adgangsvejen. Tagkonstruktionen, herunder tagrummet, fremstod derfor som en skjult konstruktion, da klageren overtog ejendommen. Nævnet har også bemærket, at der var tale om et meget lille tagrum, der var efterisoleret med indblæst granulatisolering, hvilket kan forklare blokeringen af loftslemmen.

Nævnet finder, at den anmeldte skade ikke kan anses for beskrevet i tilstandsrapporten på en måde, der undtager den fra forsikringsdækning. Nævnet har noteret sig, at parterne er enige om, at taget ved sælgers udskiftning i 2018 er udført håndværksmæssigt forkert, og at det er lavet så dårligt, at der er risiko for skader.

Med henvisning til sin principkendelse 85.996 har Nævnet udtalt, at husets skjulte konstruktioner netop er den risiko, som ejerskifteforsikringsselskabet må påtage sig, i det omfang en sådan konstruktion er normal. Nævnet fandt, at et tilsvarende forbehold vedrørende en krybekælder, der ikke var adgang til, ikke var tilstrækkeligt konkret begrundet i tilstandsrapporten, og at forbeholdet var af en så generel karakter, at det ikke var i overensstemmelse med Bekendtgørelse om dækningsomfang for ejerskifteforsikringer § 1. Denne paragraf fastsætter, at forbehold for dækning kun kan tages på grundlag af oplysninger i tilstandsrapporten vedrørende bestemte bygningsdele eller installationer. Nævnet finder med henvisning til denne praksis, at forbeholdet vedrørende tagrummet ikke er gyldigt.

Selskabet skal på denne baggrund genbehandle sagen og opgøre og yde erstatning i overensstemmelse med forsikringsbetingelserne. En eventuel kontanterstatning skal tillægges renter, jf. Forsikringsaftaleloven § 24, som regulerer forsikringstagerens ret til renter af forfaldne erstatningsbeløb. Klagegebyret tilbagebetales.