Afvisning af dækning for manglende faldstamme i ejerskifteforsikringssag

Sagen omhandler en tvist mellem en forsikringstager og Dansk Boligforsikring A/S vedrørende dækning under en ejerskifteforsikring for en manglende faldstamme og deraf følgende vandskade i forbindelse med etablering af et badeværelse på ejendommens 1. sal.

Sagens faktiske omstændigheder

Forsikringstageren overtog i maj 2022 en ejendom, hvor der på 1. salen var et "disponibelt rum" markeret som "bad" i salgsopstillingen. Ifølge klageren var alle installationer (el, koldt og varmt vand, centralvarme, afløb) ført frem til rummet. Efter overtagelsen opførte klageren et badeværelse i rummet. Ved ibrugtagning i marts 2023 sivede vand ud af ydermuren i stueetagen. Det blev konstateret, at kloakafløbet til toilet og bad manglede en faldstamme og videre tilslutning til kloakken, idet røret endte i hulmuren.

Klageren anmeldte skaden til Dansk Boligforsikring, som afviste dækning. Sagen blev behandlet internt i selskabet og afvist gentagne gange, hvorefter klageren indbragte sagen for Ankenævnet for Forsikring.

Tidslinje over sagsforløbet

Parternes hovedpåstande og argumenter

Klagerens påstande

Klageren ønsker, at forsikringsselskabet udbedrer den manglende faldstamme og den deraf opståede skade. Klageren argumenterer for, at det eksisterende afløbssystem på 1. sal var mangelfuldt eller havde væsentligt nedsat funktion ved overtagelsen, og at dette burde være dækket af ejerskifteforsikringen. Klageren er uenig i, at rummet blot var et "disponibelt rum" uden forberedte installationer, og mener, at de fremførte installationer indikerede et påbegyndt badeværelse. Klageren afviser desuden, at et afslag på 100.000 kr. i købsaftalen, tiltænkt fejl og mangler i tilstandsrapporten, skulle dække denne ukendte mangel. Klageren fremhæver, at VVS-arbejdet er udført af en autoriseret VVS-installatør.

Selskabets påstande

Dansk Boligforsikring afviser dækning med henvisning til, at der på overtagelsestidspunktet hverken var skader, nærliggende risiko for skader, eller ulovlige VVS-installationer. Selskabet anfører, at badeværelset først blev etableret af klageren efter overtagelsen, og at de indbyggede plastikrør i gulvkonstruktionen ikke havde nogen funktion på overtagelsestidspunktet. Selskabet mener, at klagerens forventninger til rørføring, baseret på salgsopstillingen eller ejendomsmæglerens oplysninger, ikke er dækket af ejerskifteforsikringen. Selskabet henviser til, at "disponibelt rum, forberedt til nyt badeværelse" alene betyder, at rummet er bart, hvis man ønsker indretning af badeværelse. Selskabet påpeger også, at et afslag på 100.000 kr. i købsaftalen dækkede "ejendommens generelle istandsættelse", hvilket ifølge selskabet også omfatter forventningsbrister. Selskabet fastholder, at den ulovlige tilslutning er udført af klageren selv efter overtagelsen, og at forholdet ikke opfylder ejerskifteforsikringens dækningsbetingelser.

Klageren får ikke medhold i sin klage. Ankenævnet har lagt vægt på, at klageren inden overtagelsen af ejendommen modtog oplysning i salgsopstillingen om, at der var et disponibelt rum på 1. sal, der var "forberedt til nyt badeværelse". Dette indebar, at klageren var bekendt med, at badeværelset ikke var færdiggjort ved overtagelsen.

Nævnet fandt, at klageren ikke kunne have en berettiget forventning om, at den del af afløbsrøret, der ikke var synligt, var funktionelt eller færdiggjort. Rummet var desuden ikke godkendt som badeværelse. Det omhandlede afløbsrør var ubrugt og ikke tilsluttet kloak, og kunne derfor – efter nævnets opfattelse – på overtagelsestidspunktet ikke anses som en VVS-installation i ejerskifteforsikringens forstand, jf. forsikringsbetingelsernes pkt. 3.2.

Ankenævnet bemærker endvidere, at forsikringsbetingelsernes punkt 4.4 undtager "forhold, som det godtgøres, at køberen havde kendskab til før forsikringsaftalens indgåelse". Klagerens øvrige anbringender kunne ikke føre til et andet resultat.