Ejerskifteforsikring: Dækning af sætningsskader, revner og nedsat bæreevne i ældre ejendom

Sagen omhandler en tvist mellem en forsikringstager og Domus Forsikring A/S vedrørende dækning under en ejerskifteforsikring for skader på en ejendom opført i 1967.

Sagens baggrund og skadesanmeldelse

Klager købte ejendommen med overtagelse den 1. juni 2023 og tegnede en 5-årig udvidet ejerskifteforsikring hos Domus Forsikring A/S i overensstemmelse med Lovbekendtgørelse 2015-09-22 nr. 1123 om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv. Kort efter overtagelsen, under udskiftning af gulve, konstaterede klager revner i terrændæk og fundament. Skaden blev anmeldt den 7. juni 2023. En taksator fra forsikringsselskabet besigtigede ejendommen den 13. juni 2023.

Undersøgelser og rapporter

Der er foretaget flere tekniske og geotekniske undersøgelser af ejendommen. En oversigt over de vigtigste rapporter og deres hovedfund er som følger:

Domus Forsikring afviste oprindeligt skaden som dækningsberettiget den 22. september 2023 med den begrundelse, at der ikke var påvist forhold, der adskilte sig nævneværdigt fra et betonklaplag fra 1967, og at skaden ikke var påvist at være til stede på overtagelsestidspunktet. Selskabet anerkendte dog senere, at træsøjlernes bæreevne var nedsat, og bad klageren om at indhente tilbud på udbedring.

Klagerens påstande og argumenter

Klager påstår, at Domus Forsikring skal anerkende forsikringsdækning for de anmeldte skader. Klager gør gældende, at skaderne er dækningsberettigede i henhold til forsikringsbetingelserne og Bekendtgørelse 2012-01-12 nr. 13 om dækningsomfanget for ejerskifteforsikringer i henhold til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. Klager argumenterer for, at der er tale om fysiske forhold, der giver nærliggende risiko for skader, nedsætter bygningens værdi eller brugbarhed nævneværdigt, og som erfaringsmæssigt vil medføre yderligere skader uden omfattende vedligeholdelse. Forholdene var til stede ved overtagelsen og var ikke åbenbart konstaterbare for klageren. Klager mener at have løftet bevisbyrden for dette gennem de fremlagte rapporter. Klager kræver desuden dækning af rimelige og nødvendige udgifter til byggeteknisk bistand (16.750 kr.) og advokatbistand (20.000 kr.) i henhold til Forsikringsaftaleloven § 32, stk. 3. Klager anfører også, at erstatningen skal forrentes efter Forsikringsaftaleloven § 24. Klager bestrider selskabets opfattelse af, at forholdet vedrørende træsøjlernes bæreevne er et nyt, selvstændigt forhold, og anser det for en direkte følgeskade af de konstaterede revner og sætninger.

Forsikringsselskabets påstande og argumenter

Domus Forsikring fastholder, at revner og sætninger i ældre ejendomme er normale, og at klager ikke har dokumenteret, at de konstaterede forhold afviger fra det normale for en ejendom fra 1960'erne. Selskabet henviser til tidligere ankenævnskendelser (AK 79.987 og AK 88.464) for at underbygge, at restsætningerne er små og ubetydelige, og at der ikke forelå nærliggende risiko for yderligere skader. Selskabet fastholder, at forholdet vedrørende træsøjlernes bæreevne er et nyt og selvstændigt forhold, som skal behandles separat af deres skadesafdeling, og ikke som en del af nærværende klagesag. Selskabet har anmodet om yderligere undersøgelser for at vurdere fremtidige restsætninger.

Nævnet finder, at der består en sådan usikkerhed om bedømmelsen af oplysningerne i sagen, at sagen ikke er egnet til afgørelse på skriftligt grundlag. Tvisten må i givet fald afgøres ved domstolene, hvor der er mulighed for at udmelde syn og skøn, og hvor der kan afgives parts- og vidneforklaringer. Dette følger af Vedtægternes § 4, stk. 3, nr. 3, som angiver, at nævnet må afvise at afgøre sager, der er for komplekse eller usikre på det foreliggende grundlag.Nævnet har lagt vægt på, at sagen vedrører komplekse byggetekniske forhold vedrørende sætningsskader og konstruktionsmæssige svigt. Desuden har sagens bilagsmateriale og parternes korrespondance været omfattende, og de foretagne geo- og byggetekniske undersøgelser giver ikke et entydigt billede af de anmeldte forhold.Nævnet bemærker, at forholdene vedrørende sætningen af ejendommen og træsøjlernes bæreevne bør behandles samlet. Selskabet har anerkendt, at træsøjlernes bæreevne er nedsat, og at yderligere beregninger og optegninger er nødvendige i forbindelse med den anerkendte udbedringsmetode. Det er dog usikkert at fastsætte den påkrævede udgift for at afdække eventuelle dækningsberettigende forhold.Som følge heraf kan nævnet ikke afgøre sagen. Klagegebyret tilbagebetales.