ETU Forsikring A/S: Afvisning af dækning for ulovlige VVS-installationer under ejendom – Usikkerhed om bedømmelsen af oplysningerne i sagen

Sagen omhandler en tvist mellem en forsikringstager (klager) og ETU Forsikring A/S (indklagede) vedrørende dækning under en ejerskifteforsikring med udvidet dækning. Tvisten drejer sig om udgifter til udbedring af mangler og ulovlige forhold ved VVS-installationerne i klagernes ejendom.

Sagens baggrund og forløb

Klagerne købte ejendommen, et parcelhus opført i 1957 og gennemgribende renoveret i perioden 2015-2018, i 2020. I forbindelse med købet tegnede klagerne en ejerskifteforsikring hos indklagede med ikrafttræden den 10. juli 2020. En tilstandsrapport blev udleveret, hvori sælgerne havde afkrydset, at dele af VVS-installationerne var udført uden autorisation, men samtidig oplyst, at samtlige installationer var udført af et specifikt VVS-firma.

Denne modstridende oplysning førte til, at klagernes advokat, i forbindelse med godkendelsen af handlen, spurgte ejendomsmægleren til afklaring. Ejendomsmægleren svarede, at der var tale om en fejlafkrydsning, og at ingen installationer var udført uden autorisation.

I starten af 2022 konstaterede klagerne, at afløbsinstallationerne var beskadiget og flere steder udført forkert. Dette blev anmeldt til indklagede den 10. marts 2022.

Forsikringsselskabets afslag og klagernes reaktion

Indklagede afviste i første omgang dækning med henvisning til, at kloakinstallationen var fra 1957. Klagerne oplyste herefter, at der var tale om en ny installation fra 2016-2018. Indklagede fastholdt dog afvisningen. Efter yderligere dokumentation fra klagerne, herunder en ekstraordinær inspektion, accepterede indklagede at behandle sagen.

En taksatorrapport fra juni 2022 vurderede, at der ikke var forhold inden for ejerskifteforsikringens dækning, der gav nærliggende risiko for skade. På baggrund heraf afviste indklagede dækning for tredje og fjerde gang, idet de nu gjorde gældende, at ulovlige installationer inden for husets fundament ikke i sig selv udgjorde et dækningsberettiget forhold. Dette fjerde afslag blev dog ændret til et tilsagn om dækning i efteråret 2022 efter længere korrespondance.

I starten af 2023 ønskede indklagede yderligere besigtigelse og beskrivelse af forholdene. En ny besigtigelsesrapport fra februar 2023 konstaterede adskillige ulovlige forhold ved installationen, der krævede udskiftning for at opnå færdigmelding. Indklagede afviste herefter dækning for femte gang med den begrundelse, at den manglende autorisation var omtalt i tilstandsrapporten, og forholdet derfor ikke var dækningsberettiget.

Parternes hovedargumenter

Klagerens argumenter:

• Oplysningerne i tilstandsrapporten, hvor sælgerne med afkrydsning har meddelt, at installationer er udført uden autorisation, men samtidigt direkte har navngivet et VVS-firma, som havende udført installationerne, og oplysningerne afgivet i forbindelse med handlens godkendelse, om at installationerne var udført med autorisation, kan ikke berettiget anses for af hinanden uafhængige oplysninger.
• Det er dokumenteret, at arbejdet faktisk blev udført med autorisation af et autoriseret VVS-firma, og at den tidligere ejer af VVS-firmaet har bekræftet dette. Sikkerhedsstyrelsen har også bekræftet firmaets autorisation på udførelsestidspunktet.
• En oplysning om, at installationer er udført uden autorisation, kan ikke i sig selv berettiget begrunde, at Indklagede nægter at yde forsikringsdækning til en i øvrigt dækningsberettiget skade på samme installation, eller installationens forkerte udførelse, når der ikke er taget forbehold herfor i ejerskifteforsikringen.
• Skaden består ikke i manglende autorisation, men i installationens faktiske udførelse og ulovligheder, der kræver udskiftning.
• Indklagedes henvisning til tidligere afgørelser er irrelevant, da de omhandlede sager adskiller sig væsentligt fra nærværende sag, især vedrørende kendskab til skader og forbehold i policen.

Forsikringsselskabets argumenter:

• Ejerskifteforsikringen er tegnet i henhold til de oplysninger, der er i tilstandsrapporten, hvoraf det fremgik, at dele af VVS-installationerne var udført uden autorisation.
• Klageren har efter Forsikringsaftaleloven § 22 bevisbyrden for, at der foreligger en dækningsberettigende skade, hvilket ikke er løftet ved sælgers efterfølgende oplysninger.
• Klageren havde en "skærpet" undersøgelsespligt, da oplysningerne i tilstandsrapporten var modstridende/misvisende. Klageren burde have undersøgt forholdet nærmere, f.eks. ved at indhente dokumentation for autorisation eller en kloakplan.
• Selskabet mener, at sælger har afgivet en garanti for, at der ikke er udført arbejde uden autorisation, og at klager derfor er forpligtet til at kræve forholdet dækket af sælger.
• Dækning for lovliggørelse af indvendig kloak er undtaget i henhold til forsikringsbetingelsernes punkt 3.1.4, som kun omhandler VVS-installationer, ikke kloak. Desuden skal installationen være ulovlig på udførelsestidspunktet i henhold til Bekendtgørelse om autorisation og drift af virksomhed på el-, vvs- og kloakinstallationsområdet § 7.
• Forudsætningerne for dækning af ulovlige bygningsindretninger er ikke til stede, da der ikke er dokumenteret en dækningsberettiget skade, der giver nærliggende risiko for skade i henhold til punkt 3.1.2 i betingelserne. Spuling af kloak er almindelig vedligeholdelse.

Ankenævnet for Forsikring kan ikke afgøre sagen på skriftligt grundlag. Klagegebyret tilbagebetales.

Begrundelse for afgørelsen

Nævnet bemærker, at ejendommen, et parcelhus fra 1957, blev overtaget af klageren den 10. juli 2020. Ejendommen var blevet renoveret i perioden 2015-2018, hvor afløbsinstallationerne blandt andet blev udskiftet. Klageren anmeldte den 10. marts 2022, at afløbsinstallationerne var beskadiget og flere steder udført forkert. Klagen vedrører VVS-installationer i og under bygningen.

Selskabet har afvist dækning med henvisning til, at sælgeroplysningerne i tilstandsrapporten angav, at dele af VVS-installationen var udført uden autorisation, og at klageren havde en skærpet undersøgelsespligt. Selskabet har også anført, at indvendig kloak ikke er en del af VVS-installationerne i betingelsernes VVS-dækning, og at den udvidede dækning af ulovlige bygningsindretninger forudsætter en dækningsberettigende skade, som ikke er dokumenteret.

Klageren har fastholdt, at sælgerens afkrydsning i tilstandsrapporten var en fejl, og at arbejdet faktisk blev udført med autorisation. Klageren har henvist til, at en oplysning om manglende autorisation ikke i sig selv kan begrunde afslag på dækning for en i øvrigt dækningsberettiget skade, når der ikke er taget forbehold herfor.

Nævnet bemærker, at ejerskifteforsikringens dækning er reguleret i Bekendtgørelse om dækningsomfanget for ejerskifteforsikringer i henhold til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. Nævnet finder, at forsikringsbetingelsernes punkt 3.1.4, hvorefter forsikringen dækker "lovliggørelse af vvs-installationer i den/de forsikrede bygninger såfremt disse var ulovlige på udførelses-/opførelsestidspunktet og på tidspunktet for anmeldelsen af forholdet", skal forstås således, at forsikringen også dækker lovliggørelse af vvs-installationer "under" de forsikrede bygninger (til ydersiden af bygningens fundament), hvilket ikke fremgår klart af bestemmelsen.

Nævnet har desuden lagt vægt på, at sagen vedrører komplekse byggetekniske forhold vedrørende flere mulige ulovligheder ved kloaksystemet i og under klagerens ejendom. Det bør belyses nærmere, om arbejderne er udført af et firma uden autorisation, og det er usikkert at fastsætte et eventuelt dækningsberettiget skadeomfang. Udgifterne til lovliggørelse af installationerne giver indtryk af at være betydelige.

På grund af den usikkerhed, der består om bedømmelsen af oplysningerne i sagen, skønnes sagen ikke egnet til afgørelse i nævnet på skriftligt grundlag. Tvisten må som følge heraf afgøres ved domstolene, hvor der er mulighed for parts- og vidneforklaringer samt syn og skøn. Dette følger af Vedtægterne for Ankenævnet for Forsikring § 4, stk. 3, nr. 3.