Afslag på dækning for fugtskader og manglende isolering i ældre ejendom

Denne sag omhandler en tvist mellem en forsikringstager (Klager) og Dansk Boligforsikring A/S (Indklagede) vedrørende dækning under en ejerskifteforsikring for anmeldte skader i form af fugt og skimmel i en ejendom fra 1850.

Sagens baggrund

Klager købte ejendommen den 20. januar 2021 med overtagelse den 1. april 2021 og tegnede i den forbindelse en 5-årig ejerskifteforsikring med basisdækning hos Indklagede. I januar 2022 anmeldte Klager grundfugt i stuen i den vestvendte gavlmur. Indklagede afviste dækning i april 2022 med henvisning til, at de anmeldte forhold ikke var dækningsberettigede i henhold til forsikringsbetingelserne, da de ikke adskilte sig nævneværdigt fra tilsvarende ejendomme af samme alder i almindelig god vedligeholdelsesstand.

Klager genanmeldte forholdet i januar 2023, nu med fokus på, at stueetagens gulve ikke skulle være udført i henhold til bygningsreglementet (BR-s-98). Indklagede afviste igen dækning i februar 2023, da det ikke var påvist, at gulvkonstruktionen var ulovlig, og da Klager ikke havde tegnet udvidet dækning for ulovlige forhold.

Klager indhentede en byggeteknisk rapport i oktober 2022, som konkluderede, at der var tydelig skimmelvækst og højt fugtniveau i gavlen, og at dette skyldtes en fejlkonstruktion af ejendommens sokkel/fundament, der formentlig ikke var udført i henhold til gældende normer og forskrifter på udførelsestidspunktet. Rapporten anførte, at sælger muligvis havde skjult fugtskaderne ved at opsætte tapet. Tilstandsrapporten beskrev ejendommens fundament/sokler som beton/fundablokke/lecablokke, hvilket Klager anførte var forkert, da det reelle forhold var et grundmuret fundament direkte på jorden.

Indklagede fik foretaget en besigtigelse i februar 2023, hvor deres konsulent vurderede, at teglstenssoklen var tilstrækkeligt dyb, og at der var plads til isolering uden at undergrave soklen. Konsulenten fandt ingen tegn på skader på gavlmuren eller den murede sokkel. Klager fremsendte yderligere en klage i april 2023, som Indklagede afviste i maj 2023, da de ikke mente, der var kommet nye oplysninger.

En tidslinje over sagens forløb kan opsummeres som følger:

Klagers påstande og argumenter

Klager påstod, at Indklagede skulle anerkende forsikringsdækning af de anmeldte skader og betale for Klagers rimelige og nødvendige advokatomkostninger samt udgifter til teknisk bistand. Klager argumenterede, at skaderne skyldtes en fejlkonstruktion af ejendommens sokkel/fundament, der ikke var udført i henhold til gældende normer og forskrifter på udførelsestidspunktet. Klager henviste til, at den fejlagtige udførelse er et fysisk forhold, der erfaringsmæssigt vil udvikle sig som en skade, hvis der ikke sættes ind med særligt omfattende vedligeholdelsesarbejder eller andre forebyggende foranstaltninger, jf. Bekendtgørelse 2012-01-12 nr. 13 om dækningsomfanget for ejerskifteforsikringer i henhold til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. Klager fastholdt, at der forelå aktuelle skader i form af forhøjet fugtniveau og skimmelvækst, som var til stede ved overtagelsen af ejendommen den 1. april 2021. Klager mente, at tilstandsrapporten var misvisende, og at de anmeldte skader/fysiske forhold var dækningsberettigede i henhold til forsikringsbetingelsernes pkt. 4.1. Klager anførte desuden, at sælgerens loyale oplysningspligt ikke var overholdt, og at det var nødvendigt at engagere advokat og byggeteknisk rådgiver, hvis udgifter skulle dækkes i henhold til Forsikringsaftaleloven § 32, stk. 3.

Selskabets påstande og argumenter

Indklagede fastholdt, at den opstigende grundfugt var en følge af sædvanlig byggeskik på opførelsestidspunktet (1850), og at Klager ikke havde tegnet udvidet dækning. Indklagede anførte, at gavlmuren inklusiv sokkel og fundament er husets oprindelige konstruktioner, og at opstigende grundfugt i bunden af ydermuren derfor ikke udgør en skade i ejerskifteforsikringens forstand, jf. forsikringsbetingelsernes pkt. 3.1. Selskabet bestred, at gulvkonstruktionen skulle være ulovlig, og anførte, at der ikke var konstateret skader på ejendommen, og at Klager ikke havde påvist, at der var tale om forhold, der kunne medføre nærliggende risiko for skade. Indklagede bemærkede desuden, at der ikke var udført arbejder på bygningen, som kunne begrunde, at konstruktionerne skulle leve op til andre regler end dem, der var gældende, da huset blev opført, jf. Byggeloven § 2.

Nævnet bemærker indledningsvist, at det efter almindelige forsikringsretlige principper påhviler klageren at bevise, at der foreligger forhold, som udgør en dækningsberettigende skade. Det er derfor klageren, der skal bevise, at der var forhold på overtagelsestidspunktet, der udgjorde skade eller nærliggende risiko for skade i ejerskifteforsikringens forstand.

Nævnets begrundelse

Efter en gennemgang af sagen finder nævnet, at klageren ikke har bevist, at der på overtagelsestidspunktet var forhold ved ejendommens ydervægge eller fundament, der udgjorde skade eller nærliggende risiko for skade i ejerskifteforsikringens forstand.

Nævnet har blandt andet lagt vægt på, at ejendommen er fra 1850, at den er forsynet med et efter datidens normer sædvanligt fundament, og at der ikke er godtgjort usædvanligt omfattende fugtproblemer i forhold til andre tilsvarende ejendomme af samme alder. Det er heller ikke godtgjort, at fejl ved renoveringen af gulvkonstruktionen på et senere tidspunkt er årsag til opfugtningen.

Nævnet har også lagt vægt på, at der ikke er konstateret skader som følge af det forhøjede fugtniveau i form af revner eller nedbrud i konstruktionen.

Hvad angår den omstændighed, at det i tilstandsrapporten fejlagtigt er anført, at ejendommens fundament/sokler i tilstandsrapporten består af beton/fundablokke/lecablokke, finder nævnet, at dette ikke kan føre til andet resultat. Nævnet bemærker, at det fastslås i tilstandsrapporten, at oplysningerne til henvendt til ejerskifteforsikringen og at de ikke kan betragtes som en garanti for korrekt materialeangivelse eller konstruktionsudformning.

Nævnet finder endvidere, at klageren ikke har bevist, at den konstaterede fugt og skimmelforekomst på overtagelsestidspunktet havde et sådant omfang, at indeklimaet i ejendommens beboelsesdel var væsentligt påvirket. Forholdet udgjorde derfor ikke skade eller nærliggende risiko for skade i ejerskifteforsikringens forstand, og nævnet kan derfor heller ikke på dette grundlag pålægge selskabet at dække udgifterne til skimmelsanering mv.

Nævnet finder, at klageren ikke har godtgjort, at der er forhold ved gulvkonstruktionen, der på overtagelsestidspunktet udgjorde skade eller nærliggende risiko for skade i ejerskifteforsikringens forstand.

Nævnet bemærker, at den omstændighed - at en bygningsdel ikke er udført i overensstemmelse med lovgivningen - ikke i sig selv kan føre til, at et forhold udgør en skade. Afgørende er derimod, om forsikringens skadebegreb er opfyldt.

Advokatomkostninger

Efter Forsikringsaftaleloven § 32, stk. 3 kan den sikrede i forbindelse med udenretlig fremsættelse af krav mod selskabet kræve rimelige og nødvendige udgifter til advokatbistand dækket af selskabet. Det følger dog af § 23, stk. 3, i nævnets vedtægter, at ingen af parterne betaler omkostninger ved tvistløsningsbehandlingen til den anden part. Dette udgangspunkt kan fraviges, når ganske særlige grunde taler herfor.

Efter sagens udfald og omstændighederne i øvrigt finder nævnet, at der ikke er grundlag for at pålægge selskabet at dække klagernes advokatomkostninger.

Som følge heraf får klagerne ikke medhold.