Udlejning af fritidsejendom: Personlig indkomst eller kapitalindkomst? - Vurdering af erhvervsmæssig udlejning

Sagen omhandlede spørgsmålet om, hvorvidt udlejningen af en fritidsejendom skulle beskattes som personlig indkomst eller kapitalindkomst, og om udlejningsvirksomheden kunne anses for erhvervsmæssig. Klageren ejede ejendommen i lige sameje med sin ægtefælle fra april 2006. Ejendommen var udlejet gennem et bureau, men også direkte til klagerens sønner i flere perioder i 2006 og 2007.

SKAT havde afgjort, at udlejningen ikke var erhvervsmæssig for indkomstårene 2006 og 2007. Begrundelsen var, at ejerne i flere perioder havde disponeret over ejendommen, herunder via "ejerreservationer" og udlejning til nærtstående. SKAT henviste til, at udlejningsbureauet ikke håndhævede den påståede fraskrivelse af egen benyttelse, selvom kontrakten indeholdt en sådan klausul.

Klagerens repræsentant fastholdt, at udlejningen var erhvervsmæssig for alle indkomstårene 2006, 2007 og 2008, og at underskuddet skulle godkendes som personlig indkomst. Klageren argumenterede for, at:

• Ejendommen udelukkende var anvendt til erhvervsmæssigt brug og var opført med henblik på udlejning.
• Fraskrivelsen af retten til egen brug var effektiv, og ejendommen var de facto ikke benyttet privat.
• "Ejerreservationer" i udlejningsoversigterne skyldtes hovedrengøring, reparationer, vedligeholdelse og havearbejde, ikke privat benyttelse.
• Udlejning til sønnerne skete, fordi udlejningsbureauet ikke kunne udleje ejendommen i de pågældende perioder, og indtægterne herfra blev medregnet i lejeindtægterne.
• Klageren overnattede ikke i ejendommen i forbindelse med vedligeholdelse, men hos familie i nærheden.
• Det var ikke et krav, at udlejningsbureauet skulle kontrollere den effektive fraskrivelse af privat benyttelse.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede SKAT's afgørelse for indkomstårene 2006 og 2007. Det blev fastslået, at klageren for disse år ikke effektivt havde fraskrevet sig dispositionsretten over ejendommen. Dette skyldtes, at ejendommen i flere perioder var udlejet til klagerens sønner til en leje, der antages at være lavere end markedslejen til tredjemand. Resultatet af udlejningen for indkomstårene 2006 og 2007 skulle derfor opgøres som kapitalindkomst i henhold til Ligningsloven § 15 O, jf. Personskatteloven § 4, stk. 1, nr. 6.

Da det selvangivne overskud oprindeligt var opgjort som personlig indkomst efter statsskattelovens regler, og dette blev ændret til kapitalindkomst efter Ligningsloven § 15 O, fik klageren mulighed for at vælge, om resultatet skulle opgøres efter:

• Bundfradragsmetoden i Ligningsloven § 15 O, stk. 1
• Den regnskabsmæssige metode i Ligningsloven § 15 O, stk. 2

For indkomståret 2008 fandt Landsskatteretten, at de fremlagte oplysninger ikke indikerede, at klageren ikke effektivt havde fraskrevet sig dispositionsretten over ejendommen. Udlejningsresultatet for 2008 kunne derfor anses for erhvervsmæssigt. SKAT blev anmodet om at foretage den nærmere opgørelse i overensstemmelse hermed.