Fradrag for husleje til søsterselskab godkendt – Markedsleje vurderet

Sagen omhandlede et selskabs fradrag for betalt husleje til et søsterselskab. SKAT havde ikke godkendt fradraget på 156.000 kr., da beløbet blev anset for et skattepligtigt tilskud til søsterselskabet [virksomhed1] A/S.

Selskabet, [virksomhed2] ApS, stiftet i 2008 ved en skattefri virksomhedsomdannelse, havde i indkomståret 2008 betalt 456.000 kr. i leje for en ejendom til søsterselskabet [virksomhed1] A/S. Begge selskaber var ejet af samme person. Lejekontrakten var oprindeligt indgået i 2007, og den årlige leje skulle ifølge aftalen reguleres med nettoprisindekset, dog mindst 3 % årligt, hvilket ikke var sket.

SKATs argumentation

SKAT argumenterede for, at der ved udleje mellem interesseforbundne parter skal fastsættes en markedsleje i henhold til Ligningsloven § 2, stk. 1. Baseret på sammenligninger med lejepriser i [by1] fra ejendomsmæglere og vurderingspriser, anslog SKAT markedslejen til 300.000 kr. årligt. SKAT mente, at den betalte leje på 456.000 kr. oversteg markedslejen med 156.000 kr., og at dette overskydende beløb udgjorde et skattepligtigt tilskud til søsterselskabet i henhold til Statsskatteloven § 4.

SKATs beregning af markedslejen var som følger:

Selskabets argumentation

Selskabets repræsentant påstod, at den aftalte leje på 456.000 kr. var fastsat til markedsleje. Argumenterne inkluderede:

• De nye lokaler var større (ca. 700 m2 mod tidligere 361 m2) og havde betydeligt bedre udenoms- og tilkørselsfaciliteter, som ikke skulle deles med andre.
• Ved fastlæggelsen af lejen blev der lagt vægt på ejendomsselskabets driftsomkostninger, som ikke medførte en uforholdsmæssig høj leje.
• Den oprindelige leje på den tidligere ejendom ville i 2007 have været 141.180 kr., og den nye ejendom var mere hensigtsmæssigt indrettet og bedre beliggende.
• Udenomsarealerne var prissat særskilt for at vise merværdien, og hvis dette ikke var gjort, ville merprisen pr. m2 have været 215 kr., hvilket ville have resulteret i højere m2-priser for kontor- og lagerlokaler.
• En markedsrapport fra september 2008 viste optimale markedsforhold, med gennemsnitlige lejeværdier for lager på ca. 450 kr. pr. m2 og for kontorlokaler på 700-1.150 kr. pr. m2 i [by1].
• Den samlede leje på 456.000 kr. svarede til et bruttoafkast på 9,75 % af anskaffelsessummen, hvilket blev anset for sammenligneligt med andre ejendomme i området, især når der tages højde for fald i lejepriser efter finanskrisen.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten godkendte fradrag for huslejeudgiften på 156.000 kr.

Retten henviste til sin kendelse af samme dato for søsterselskabet [virksomhed1] A/S (j.nr. 10-02859), hvor det blev fastslået, at der ikke var grundlag for at tilsidesætte den aftalte leje som afvigende fra markedslejen. Den påklagede ansættelse blev derfor nedsat i overensstemmelse med et yderligere fradrag for leje på 156.000 kr.