Landsskatteretten: Leje mellem søsterselskaber – Markedsleje og skattepligtigt tilskud

Sagen omhandlede, hvorvidt for meget betalt leje fra søsterselskabet [virksomhed1] ApS til [virksomhed2] A/S for leje af en ejendom skulle anses som et skattepligtigt tilskud. [virksomhed2] A/S, der er ejet af [person1], ejer og udlejer fast ejendom, herunder den omstridte ejendom på ca. 700 m2 i [by1]. I indkomståret 2008 modtog selskabet 456.000 kr. ekskl. moms i leje fra [virksomhed1] ApS, som var omdannet fra [virksomhed3] v/ [person1] ved en skattefri virksomhedsomdannelse.

SKATs vurdering

SKAT havde anset 156.000 kr. af den betalte leje som en ikke-fradragsberettiget gave fra søsterselskabet, jf. Statsskatteloven § 4. SKAT argumenterede for, at der ved udleje mellem interesseforbundne parter skal fastsættes en markedsleje i henhold til Ligningsloven § 2, stk. 1. Ved sammenligning med lejepriser i [by1] og vurderingspriser for nyere bygninger, anslog SKAT markedslejen til 300.000 kr. årligt. SKAT foreslog, at den oprindelige beskatning kunne tilbageføres, hvis selskabet tilbagebetalte de 156.000 kr., jf. Ligningsloven § 2, stk. 5.

SKATs beregning af markedsleje:

Selskabets argumenter

Selskabets repræsentant påstod, at den aftalte leje på 456.000 kr. svarede til markedslejen. Argumenterne inkluderede:

• De nye lokaler var større (ca. 700 m2 mod tidligere 361 m2) og havde betydeligt bedre udenoms- og tilkørselsfaciliteter, som ikke skulle deles.
• Ved fastlæggelsen af lejen blev der lagt vægt på driftsomkostninger, den tidligere leje, ejendommens bedre indretning og beliggenhed, samt at udenomsarealerne skulle prissættes særskilt for at afspejle merværdien.
• En markedsrapport fra september 2008 viste optimale markedsforhold med gennemsnitspriser for lager på ca. 450 kr./m2 og kontor på 700-1.150 kr./m2 i [by1].
• SKATs sammenligningspriser fra 2010 var påvirket af finanskrisen, som havde medført fald i lejepriser, især i yderområder som Vest- og Nordjylland.
• Den årlige leje på 456.000 kr. svarede til et bruttoafkast på 9,75 % af anskaffelsessummen, hvilket blev anset for sammenligneligt med andre ejendomme i området, især når der tages højde for finanskrisens indvirkning på afkastkrav.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten fandt, at der ikke var grundlag for at antage, at den af parterne fastsatte årlige leje afveg fra markedslejen. Retten nedsatte derfor det af SKAT ansete skattepligtige tilskud til 0 kr.

Afgørelsen blev begrundet med følgende:

• Ejendommen var en nyopført ejendom med lager-/produktionslokaler og tilhørende kontorlokaler i et industriområde.
• Den aftalte leje pr. m2 udgjorde 651 kr.
• For en tilsvarende ejendom i det pågældende område anses en lejefaktor på 10 som udtryk for en bruttoforrentning på 10 %, hvilket svarer til, hvad en uafhængig part kunne forvente i afkast af sin investering ved udlejning af ejendommen.
• Den fastsatte årlige leje på 456.000 kr. svarede til et bruttoafkast på selskabets investering i ejendommen på 9,76 %. Dette lå meget tæt på den forventede bruttoforrentning for en uafhængig part.

På baggrund heraf konkluderede Landsskatteretten, at selskabet ikke var skattepligtigt af for meget betalt leje fra søsterselskabet [virksomhed1] ApS som tilskud.