Landsskatteretten: Afskrivningsgrundlag og fradragskonto i K/S - Udbyderhonorar og projektomkostninger

Sagen omhandler opgørelsen af afskrivningsgrundlaget og fradragskontoen i K/S [virksomhed1], et kommanditselskab der ejer en udlejet erhvervsejendom i England. Klageren, som kommanditist, havde selvangivet højere afskrivninger end godkendt af Skatteankenævnet for indkomstårene 2005, 2006 og 2007. Tvisten drejede sig primært om, hvorvidt visse projektomkostninger og et udbyderhonorar kunne indgå i ejendommens afskrivningsgrundlag, samt om ikke-fradragsberettigede udgifter skulle reducere klagerens fradragskonto.

K/S [virksomhed1] havde købt ejendommen for 38.928.899 kr. og afholdt handelsomkostninger på 6.693.919 kr. Skatteankenævnet godkendte kun en del af disse omkostninger tillagt anskaffelsessummen, hvilket resulterede i et lavere afskrivningsgrundlag. De omstridte omkostninger, især udbyderhonoraret på 3.845.496 kr., blev ikke godkendt som afskrivningsberettigede. Skatteankenævnet godkendte dog fradrag for klagerens andel af afholdte advokat- og revisorudgifter i 2005.

Skatteankenævnet henviste til Højesterets praksis (SKM2008.967.HR og SKM2009.562.HR), der fastslår, at udbyderhonorarer er etableringsomkostninger og ikke kan indgå i afskrivningsgrundlaget. Desuden skulle ikke-afskrivningsberettigede udgifter fragå fradragskontoen, jf. Ligningsvejledningen og byrettens dom af 23. januar 2009.

Klageren påstod, at projektomkostninger og udbyderhonorar skulle indgå i afskrivningsgrundlaget, og at fradragskontoen skulle korrigeres i overensstemmelse hermed. Klageren argumenterede for, at der var tale om køb af "brugte anparter", hvorfor skattemyndighederne ikke kunne reducere afskrivningsgrundlaget, og henviste til SKATs meddelelse SKM2008.390.SKAT og Landsskatterettens kendelse SKM2008.984.LSR. Klageren mente, at Højesterets dom i SKM2009.562.HR ikke var retningsgivende for sager om reelt salg af brugte anparter. Endvidere gjorde klageren gældende, at de ikke-afskrivningsberettigede udgifter ikke havde belastet kommanditisternes kapitalkonto og derfor ikke skulle fragå fradragskontoen, med henvisning til TS-cirkulære nr. 1, af 11. januar 1990, pkt. 1, litra k, og Vestre Landsrets dom TfS 2005.885V.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Landsskatteretten fastslog, at afskrivningsgrundlaget for ejendommen skal opgøres på baggrund af kontantværdien, jf. Afskrivningsloven § 45, stk. 1. Kun omkostninger, der direkte kan henføres til erhvervelsen af aktivet, kan indgå i afskrivningsgrundlaget. Dette inkluderer sædvanlige handelsomkostninger som advokatsalær, mæglersalær, tinglysningsafgift og byggeteknisk gennemgang, jf. praksis herunder SKM2008.967.HR.

Landsskatteretten fandt, at de påklagede omkostninger, primært udbyderhonorar og projektomkostninger, ikke kunne tillægges afskrivningsgrundlaget. Disse omkostninger blev anset for etableringsomkostninger, der vedrører den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet, og er dermed kommanditselskabet uvedkommende. Dette er i overensstemmelse med Højesterets praksis, herunder SKM2008.967.HR og SKM2009.562.HR.

Retten afviste klagerens argument om, at der var tale om køb af "brugte anparter". Det blev lagt til grund, at udbyderen alene havde erhvervet ejendommen med det formål at videresælge anparterne til interesserede investorer, og at udbyderen havde udført et arbejde svarende til det sædvanlige i formidlingssager. Derfor kunne den angivne købesum ikke lægges til grund, da den indeholdt et honorar til udbyderen.

Fradrag for advokat- og revisorudgifter

Udgifter til dansk advokat og revisor blev anset for etableringsudgifter, der kan fradrages ved indkomstopgørelsen efter Ligningsloven § 8 J, stk. 1. Klagerens andel af advokatudgifter på 7.200 kr. og revisorudgifter på 3.480 kr. i indkomståret 2005 blev godkendt.

Reduktion af fradragskonto

Landsskatteretten bemærkede, at de omtvistede udgifter, der regnskabsmæssigt var aktiveret i kommanditselskabet, vedrørte honorar til udbyderen samt projektomkostninger. Det blev ikke godtgjort, at afholdelsen af disse udgifter reelt modsvarer et aktiv for selskabet. Da udgifterne ikke var fradrags- eller afskrivningsberettigede og efter deres karakter var omfattet af det nu ophævede TS-cirkulære 1990-1 af 1/11 1990, pkt. 1, litra k, skulle de fragå ved opgørelsen af klagerens fradragskonto. Dette skyldes, at udgifterne måtte anses for at skulle afholdes af det præsterede ansvarlige indskud, hvilket nedskriver klagerens indskud og dermed hæftelse. Det kunne ikke føre til et andet resultat, at klageren regnskabsmæssigt havde behandlet udgifterne, så de ikke påvirkede hans kapitalkonto, jf. SKM2010.44.VLR.

Landsskatteretten stadfæstede hermed skatteankenævnets afgørelse for alle indkomstår.