Salg af ejendom til eget selskab udløste ikke maskeret udlodning, men avance ved salg af sommerbolig var skattepligtig

Sagen omhandlede to separate skattemæssige spørgsmål for en klager. For det første blev klageren beskattet af en formodet maskeret udlodning på 11.000.000 kr. i henhold til Ligningsloven § 16a, da SKAT mente, at han havde solgt en ejendom til sit eget selskab til en overpris. Klageren argumenterede for, at salgsprisen på 22.000.000 kr. afspejlede ejendommens reelle handelsværdi, da den var fuldt renoveret og klar til opdeling i ejerlejligheder, hvilket blev bakket op af flere uafhængige vurderinger.

For det andet blev klageren beskattet af en ejendomsavance på 2.190.000 kr. ved salg af en anden ejendom. Klageren påstod, at avancen var skattefri i henhold til den såkaldte sommerhusregel i Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 2, da han havde anvendt lejligheden til private formål som en del af en samlet sommerbolig sammen med en anden lejlighed.

Landsskatteretten gav klageren medhold i den første del af sagen og annullerede beskatningen af maskeret udlodning, da salgsprisen blev anset for at være i overensstemmelse med markedsværdien. I den anden del af sagen fandt retten dog ikke, at klageren havde løftet bevisbyrden for, at ejendommen var anvendt som sommerbolig. Avancen var derfor skattepligtig, men beløbet blev nedsat til 1.514.787 kr. efter en korrektion af salgsprisen.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten traf afgørelse i to separate forhold i sagen.

Vedrørende maskeret udlodning (Ejendommen [adresse1])

Landsskatteretten fandt, at den aftalte overdragelsessum på 22.000.000 kr. mellem klageren og hans selskab, [virksomhed1] ApS, svarede til ejendommens reelle handelsværdi på overdragelsestidspunktet den 5. februar 2007. Retten lagde vægt på den fremlagte dokumentation, som godtgjorde, at ejendommen var fuldt renoveret, moderniseret og i praksis klar til opdeling i lejligheder før salget. Denne vurdering blev understøttet af to uafhængige ejendomsmæglervurderinger samt en vurderingsrapport fra en statsautoriseret revisor.

På baggrund af princippet i Ligningsloven § 2, stk. 1 om handel på armslængdevilkår, konkluderede retten, at der ikke var grundlag for at anse en del af købesummen for en maskeret udlodning. Skatteankenævnets afgørelse blev derfor ændret, og beskatningen af 11.000.000 kr. blev nedsat til 0 kr.

Vedrørende ejendomsavance (Ejendommen [adresse2])

Landsskatteretten fandt det ikke tilstrækkeligt dokumenteret eller sandsynliggjort, at lejligheden på [adresse2] var anskaffet og anvendt som fritids- eller sommerbolig. Klageren havde bevisbyrden for, at betingelserne for skattefritagelse i Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 2 var opfyldt, hvilket retten ikke fandt var tilfældet. Salget var derfor skattepligtigt efter Ejendomsavancebeskatningsloven § 1, stk. 1.

Retten justerede dog opgørelsen af den skattepligtige avance. Afståelsessummen blev nedsat med 685.213 kr., som klageren ved en retslig dom var blevet pålagt at refundere til køberen. De afholdte sagsomkostninger på 55.000 kr. blev ikke anset for fradragsberettigede i afståelsessummen.

Den skattepligtige avance blev herefter opgjort som følger:

Landsskatteretten nedsatte derfor den ansatte ejendomsavance fra 2.190.000 kr. til 1.514.787 kr.