Landsskatteretten: Beskatning af objektiv udlejningsværdi ved udlejning til nærtstående

Sagen drejede sig om, hvorvidt klageren udover den modtagne lejebetaling skulle beskattes af en yderligere objektiv udlejningsværdi efter Statsskatteloven § 4, litra b, i forbindelse med udlejning af en lejlighed til nærtstående, og hvorvidt klagerens selvangivne lejeværdi for egen bolig skulle forhøjes.

Klageren ejede en ejendom med fem bebølseslejligheder. Sagen omhandlede specifikt to lejligheder: en på 2. etage, udlejet til klagerens søn, og en på 3. etage, beboet af klageren selv. SKAT havde forhøjet klagerens selvangivne lejeindtægter og lejeværdi med henvisning til en objektiv udlejningsværdi på 800 kr. per m² årligt. SKAT argumenterede, at den objektive udlejningsværdi skulle ansættes til den leje, der lovligt kunne opkræves af tredjemand, og at forbedringer foretaget af lejeren (sønnen) kunne indgå i denne vurdering, med henvisning til SKM2010.371.VLR.

Klagerens repræsentant påstod ansættelse som selvangivet og gjorde gældende, at fastsættelsen af den objektive lejeværdi måtte ske med udgangspunkt i niveauet for den lovlige leje efter Boligreguleringsloven. Repræsentanten henviste til en afgørelse fra huslejenævnet af 11. januar 2011 vedrørende lejligheden på 2. etage. Huslejenævnet havde fundet, at den gældende leje på 340 kr. per m² ikke var væsentligt lavere end sammenlignelige lejemål, og at lejeren havde udført omfattende forbedringer for egen regning. Det blev fremhævet, at Lejeloven § 47, litra g eksplicit fastslår, at der ved vurderingen af det lejedes værdi skal ses bort fra forbedringer, som lejeren selv har udført for egen regning. Repræsentanten anførte, at SKATs opfattelse stred mod ordlyden af Lejeloven § 47 og tidligere skatteretlig praksis.

SKATs forhøjelsesberegning

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten fandt, at den objektive udlejningsværdi efter Statsskatteloven § 4, litra b skal ansættes i forhold til den markedsleje, der lovligt ville kunne opnås ved udlejning af ejendommen til en ikke-nærtstående person. Det blev understreget, at forbedringer foretaget af lejeren for egen regning, uanset om lejeren og udlejeren er nærtstående, ikke skal medgå ved vurderingen af det lejedes værdi ved ansættelsen af en eventuel objektiv udlejningsværdi, jf. princippet i Lejeloven § 47, stk. 1, litra g.

Afgørelse for lejligheden på 2. etage (udlejet til søn)

På baggrund af huslejenævnets afgørelse af 11. januar 2011, hvori nævnet udtalte, at en leje på 340 kr. per m² for den pågældende lejlighed ikke var væsentligt lavere end den leje, der betaltes for sammenlignelige lejemål omfattet af Boligreguleringsloven, ansås den lovlige markedsleje for lejligheden på 2. etage for at være 340 kr. per m².

Da den faktiske leje svarede til den lovlige markedsleje, fandt Landsskatteretten, at der ikke var grundlag for at beskatte klageren af en objektiv udlejningsværdi i henhold til Statsskatteloven § 4, litra b. Ansættelsen blev derfor nedsat til det selvangivne beløb.

Afgørelse for lejligheden på 3. etage (klagerens egen bolig)

For lejligheden på 3. etage, som klageren selv beboede i indkomståret 2008, kunne den selvangivne lejeværdi på 440 kr. per m² heller ikke anses for at afvige fra den leje, der lovligt ville kunne opnås ved udlejning til tredjemand. Der var derfor heller ikke på dette punkt grundlag for at forhøje den af klageren selvangivne lejeværdi, jf. Statsskatteloven § 4, litra b.

Landsskatteretten ændrede SKATs afgørelse i overensstemmelse hermed, og nedsatte forhøjelserne til de selvangivne beløb for begge lejligheder.