Landsskatteretten: Yderligere avance ved salg af ejerlejligheder til hovedanpartshaver og nærtstående

Sagen omhandlede et selskabs avancebeskatning ved salg af ejerlejligheder til interesseforbundne parter, herunder selskabets hovedanpartshaver og dennes ægtefælle samt hovedanpartshaverens bror og samlever. SKAT havde forhøjet selskabets indkomst med yderligere avance, idet de mente, at salgene var sket til underpris og dermed ikke på armslængdevilkår, jf. Ligningsloven § 2. SKAT argumenterede for, at den økonomiske fordel for hovedanpartshaverens bror og samlever skulle anses for maskeret udlodning til hovedanpartshaveren, jf. Ligningsloven § 16 A, og at selskabets indkomst skulle forhøjes med yderligere ejendomsavance op til markedsprisen, jf. Statsskatteloven § 4.

Selskabets repræsentant nedlagde påstand om, at forhøjelsen skulle nedsættes til 0 kr. Repræsentanten gjorde gældende, at lejlighederne var solgt som rå-lejligheder, og at den aftalte købesum var i overensstemmelse med markedsprisen for sådanne. Det blev også anført, at SKAT havde anvendt et forkert aftaletidspunkt for salget af lejlighed nr. 8, idet aftalen ifølge selskabet var indgået senest i december 2005, og ikke i 2006 som SKAT oprindeligt mente. Selskabet fremlagde dokumentation for, at lejlighed nr. 8 var en rå-lejlighed, og at køberne selv havde afholdt betydelige udgifter til færdiggørelse.

Syn og skøn

Der blev afholdt syn og skøn vedrørende lejlighed nr. 8, hvor skønsmanden vurderede den kontante markedsværdi for en rå-lejlighed. Skønsmanden angav et prisinterval for lejligheden pr. maj 2005 og pr. 15. december 2005/11. januar 2006. Selskabets repræsentant argumenterede for, at skønsmandens vurdering stadig var for høj, og at der burde indlægges en yderligere margin i nedadgående retning på grund af usikkerheder i vurderingen af en så speciel lejlighed.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten fandt, at SKATs forhøjelse af selskabets indkomst for indkomståret 2006 med 3.378.134 kr. alene vedrørte lejlighed nr. 7 og lejlighed nr. 8, og at det angivne beløb beror på en skrivefejl, idet det korrekte beløb var 3.382.028 kr. Retten lagde vægt på, at lejlighed nr. 2, som tidligere var medregnet, ikke indgik i forhøjelsen i SKATs afgørelse af 14. juli 2010, og selskabet var derfor berettiget til at anse beskatning af avance vedrørende denne lejlighed for frafaldet.

Vedrørende lejlighed nr. 7, som blev solgt til hovedanpartshaverens bror og samlever, bemærkede Landsskatteretten, at forhøjelserne i de tilknyttede sager var nedsat i det hele. Som følge heraf skulle der ikke ske beskatning af yderligere avance af selskabet vedrørende denne lejlighed.

Vedrørende lejlighed nr. 8, der blev solgt af selskabet til dets hovedanpartshaver og dennes ægtefælle, fastslog retten, at ejendomskomplekset først kunne anses for overdraget af sælgeren ved dennes underskrift den 11. januar 2006 på anmeldelse af og fortegnelse over ejerlejligheder. Dette skyldtes, at købsaftalen mellem sælger og selskabet var betinget af, at der opnåedes ret til opdeling i ejerlejligheder, hvilket først blev opfyldt i 2006.

For så vidt angår værdiansættelsen af lejlighed nr. 8, hvor det i syns- og skønserklæringerne var lagt til grund, at der var tale om en rå-lejlighed, fandt retten, at der skulle tages udgangspunkt i skønsmandens vurdering. Skønsmanden havde anført, at lejlighedens pris pr. 11. januar 2006 lå i intervallet 3.040.000 kr. til 3.285.000 kr. Retten fastsatte herefter prisen til 3.040.000 kr., som udgjorde den laveste pris i intervallet, for at eliminere eventuelle usikkerheder. Da selskabet havde solgt lejligheden for 2.268.000 kr., skulle selskabet beskattes af en yderligere avance på 3.040.000 kr. – 2.268.000 kr., svarende til 772.000 kr.

Den samlede forhøjelse af selskabets indkomst blev nedsat fra 3.378.134 kr. til 772.000 kr.