Landsskatteretten - Fordeling af overdragelsessum ved salg af landbrugsejendom

Sagen omhandler en klage over fordelingen af overdragelsessummen ved salg af en landbrugsejendom, og de deraf følgende konsekvenser for beregningen af klagerens ejendomsavance. Skattecentret havde tilsidesat parternes aftalte fordeling af overdragelsessummen, hvilket resulterede i en forhøjet ejendomsavance for klageren.

Klageren havde selvangivet en ejendomsavance på 1.845.024 kr., mens SKAT ansatte den til 2.654.660 kr.

Sagens baggrund

Klageren erhvervede landbrugsejendommen i december 1969 og solgte den med overtagelse den 1. januar 2008 for 4.500.000 kr., hvoraf 4.470.000 kr. vedrørte stuehus, driftsbygninger og jord. Ejendommen havde et jordtilliggende på 20,2333 ha, og stuehuset var opført i 1907.

Overdragelsessummen for den faste ejendom var fordelt som følger i skødet og af SKAT:

Den offentlige ejendomsvurdering var:

Køberen videresolgte bygningsparcellen inkl. 2,0633 ha jord for 700.000 kr. den 3. december 2008. Køberen oplyste, at stuehuset var i meget dårlig stand ved handlen. SKAT Ejendomsvurderingen besigtigede ejendommen i april 2010 og bemærkede, at stuehuset havde gennemgået betydelige forbedringer siden salget, og at en del af driftsbygningerne ville blive nedrevet.

Skattecentrets afgørelse og begrundelse

Skattecentret ændrede den skattepligtige avance fra 1.845.024 kr. til 2.654.660 kr. ved at ændre fordelingen af overdragelsessummen til 700.000 kr. for stuehus, 323.342 kr. for driftsbygninger og 3.446.658 kr. for jorden. SKAT begrundede ændringen med de foreliggende oplysninger om ejendommen og SKAT Ejendomsvurderingens udtalelse. Der blev henvist til Ejendomsavancebeskatningsloven §§ 1, 4 og 5, samt Vestre Landsretsdom i SKM2009.610.VLR og en byretsdom i SKM2008.610BR.

Klagerens påstand og argumenter

Klageren påstod, at fordelingen af overdragelsessummen skulle være som selvangivet. Klageren anførte, at den aftalte pris for stuehuset på 1.500.000 kr. var det dobbelte af ejendomsvurderingen, hvilket var i tråd med andre salg. Klageren fremhævede også forbedringer af stuehuset for over 200.000 kr. siden 1969, samt ejendommens liebhaveri-beliggenhed ved sø og rekreative områder. Klageren oplyste desuden, at kun ca. 12 ha af jorden kunne dyrkes som landbrugsjord, og at jordens bonitet var meget svingende.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten fastsatte fordelingen af overdragelsessummen for den faste ejendom som følger:

SKAT blev anmodet om at foretage den talmæssige opgørelse af ejendomsavancen i henhold til Landsskatterettens forretningsorden § 17, stk. 2.

Retten bemærkede, at det følger af Afskrivningsloven § 45, stk. 2 og Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 5, at sælger og køber skal foretage en fordeling af den samlede kontantomregnede salgssum på de overdragne aktiver. Videre følger det af Afskrivningsloven § 45, stk. 3 og Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 6, at denne fordeling er undergivet skattemyndighedens prøvelse. Der er således direkte lovhjemmel til at korrigere fordelingen, selvom parterne har modstridende interesser.

Landsskatteretten henviste til lovforslag nr. 85 (senere lov nr. 958 af 20. december 1999) og Vestre Landsretsdom af 30. september 2009, offentliggjort i SKM2009.610.VLR, som anfører, at den aftalte fordeling kan tilsidesættes, hvis den må anses for åbenbart forkert. Retten henviste også til egen afgørelse i SKM2004.424, der nævner en 20 %-grænse som vejledning for tilsidesættelse af afskrivningsgrundlag for landbrugets driftsbygninger.

Retten fandt, at der i nærværende sag ikke var tale om nærtstående parter, men at parterne heller ikke fuldt ud havde modstående interesser i fordelingen af overdragelsessummen. Sælger ønskede en høj pris for stuehuset (skattefri avance), mens køber videresolgte stuehuset uden at bebo det (ikke skattefri avance, men mulighed for tabsmodeberegning).

Ved bedømmelsen af fordelingen lagde retten vægt på oplysninger om stuehusets alder, størrelse, stand og beliggenhed, samt oplysninger om jordens bonitet og arrondering. Det blev også bemærket, at den samlede ejendom var solgt for mere end den offentlige vurdering, mens SKATs skøn over stuehusværdien svarede til stuehusværdien i den offentlige vurdering.

På baggrund heraf fandt retten, at den aftalte fordeling var åbenbart forkert, og at fordelingen derfor kunne korrigeres til de ovenfor nævnte beløb.