Udbyderhonorar og projektomkostninger kunne ikke indgå i afskrivningsgrundlaget for K/S-ejendom

Sagen omhandler en kommanditist i et K/S, der havde investeret i en udlejningsejendom i England. Tvisten vedrørte opgørelsen af afskrivningsgrundlaget for ejendommen og klagerens fradragskonto for indkomstårene 2005, 2006 og 2007.

Kommanditselskabet havde ved opgørelsen af ejendommens afskrivningsgrundlag medregnet betydelige projektomkostninger og et udbyderhonorar. SKAT og efterfølgende Skatteankenævnet reducerede afskrivningsgrundlaget, da disse omkostninger ikke blev anset for at være en del af ejendommens anskaffelsessum, men derimod ikke-afskrivningsberettigede etableringsomkostninger. Dette medførte en nedsættelse af klagerens årlige afskrivninger. Samtidig blev klagerens fradragskonto reduceret med andelen af de ikke-godkendte omkostninger.

Klageren argumenterede for, at der var tale om køb af "brugte anparter", og at hele den erlagte købesum, inklusive udbyderhonorar, derfor skulle indgå i afskrivningsgrundlaget. Klageren mente desuden, at de ikke-godkendte omkostninger ikke skulle reducere fradragskontoen, da de var aktiveret regnskabsmæssigt. Endelig blev det påstået, at en udgift til en investorrejse var en fradragsberettiget driftsomkostning.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede skatteankenævnets afgørelse og fandt, at de omstridte projektomkostninger og udbyderhonorar ikke kunne indgå i afskrivningsgrundlaget for ejendommen. Retten begrundede sin afgørelse med følgende punkter:

Afskrivningsgrundlag og Udbyderhonorar

I henhold til Afskrivningsloven § 45, stk. 1, og fast praksis, kan kun omkostninger, der direkte kan henføres til selve erhvervelsen af ejendommen, indgå i afskrivningsgrundlaget. Landsskatteretten henviste til Højesterets praksis, herunder SKM2008.967.HR og SKM2009.562.HR, som fastslår, at udbyderhonorarer betragtes som etableringsomkostninger vedrørende strukturering af investeringsprojektet og ikke som en del af ejendommens anskaffelsessum.

Landsskatteretten afviste klagerens argument om, at der var tale om køb af "brugte anparter". Retten fandt, at udbyderen, [virksomhed2] A/S, alene havde erhvervet ejendommen med det formål at videresælge anparter til investorer. Der var således tale om en formidlingssituation, og købesummen indeholdt et honorar til udbyderen, som ikke var afskrivningsberettiget.

Fradragsberettigede Etableringsomkostninger

Landsskatteretten godkendte, i overensstemmelse med SKAT, fradrag for udgifter til dansk advokat og revisor i medfør af Ligningsloven § 8 J, stk. 1. Disse udgifter blev anset for fradragsberettigede etableringsudgifter.

Udgift til Investorrejse

Udgiften til en besigtigelsesrejse for investorer blev ikke anset for en fradragsberettiget driftsudgift efter Statsskatteloven § 6, stk. 1, litra a. Retten betragtede udgiften som en intern omkostning for udbyderen, der manglede den nødvendige tilknytning til kommanditisternes løbende indkomsterhvervelse. Udgiften kunne heller ikke tillægges anskaffelsessummen.

Regulering af Fradragskontoen

Landsskatteretten fastslog, at de ikke-fradragsberettigede og ikke-afskrivningsberettigede udgifter (udbyderhonorar og projektomkostninger) korrekt skulle reducere klagerens fradragskonto. Retten lagde vægt på, at disse omkostninger reelt belaster kommanditistens indskud og dermed den maksimale hæftelse. Da en kommanditist ikke kan opnå fradrag ud over sin hæftelse, skulle fradragskontoen nedskrives. Det var uden betydning, hvordan udgifterne var behandlet regnskabsmæssigt i selskabet. Der blev henvist til SKM 2010.44.VLR.

Landsskatteretten stadfæstede på denne baggrund skatteankenævnets afgørelse fuldt ud.