Afskrivningsgrundlag og fradragskonto i K/S - Udbyderhonorar og projektomkostninger

Sagen vedrører opgørelsen af afskrivningsgrundlaget og fradragskontoen i kommanditselskabet K/S [virksomhed1] for indkomstårene 2005, 2006 og 2007, hvori klageren deltager som kommanditist. Klagen omhandler, hvorvidt projektomkostninger og udbyderhonorar til [virksomhed2] A/S kan indgå i afskrivningsgrundlaget for en erhvervsejendom beliggende i England, samt den deraf følgende regulering af klagerens fradragskonto.

K/S [virksomhed1] er et kommanditselskab udbudt af [virksomhed2] A/S, der har til formål at drive virksomhed ved køb og drift af en udlejet erhvervsejendom i England. Klageren ejer 35 ud af 250 andele i selskabet. Ejendommen blev købt den 1. december 2005 for ca. 56,2 mio. kr., og handelsomkostningerne, herunder projektomkostninger og udbyderhonorar, udgjorde ca. 9 mio. kr.

SKAT og Skatteankenævnet har nedsat klagerens andel af afskrivninger og fradragskontoen for de påklagede indkomstår. Nedsættelsen skyldes, at skattemyndighederne ikke har godkendt samtlige projektomkostninger og udbyderhonorarer som en del af afskrivningsgrundlaget. Som en konsekvens heraf er fradragskontoen ligeledes blevet reguleret.

Nedenfor ses en oversigt over de selvangivne og af SKAT/Skatteankenævnet opgjorte beløb for klagerens andel:

Klagerens argumenter

Klagerens repræsentant påstod, at de afholdte udgifter til projektomkostninger og udbyderhonorar skulle indgå i afskrivningsgrundlaget. Repræsentanten argumenterede for, at sagen ikke var en formidlingssituation, men derimod et køb af såkaldte "brugte anparter". Det blev fremført, at SKATs egen meddelelse (SKM2008.390.SKAT) og Landsskatterettens praksis (SKM2008.984.LSR) støttede synspunktet om, at etableringsomkostninger én gang for alle er betalt af den oprindelige investor, og at efterfølgende erhververe derfor køber en anpart i en igangværende virksomhed og ikke skal afholde etableringsomkostninger. Repræsentanten mente, at Højesterets dom af 8. september 2009 (SKM2009.562.HR) ikke var retningsgivende for sager om reelt salg af brugte anparter.

Endvidere gjorde repræsentanten gældende, at de ikke-afskrivningsberettigede og ikke-fradragsberettigede udgifter ikke skulle fragå klagerens fradragskonto, da de ikke havde belastet kommanditisternes kapitalkonto i kommanditselskabet, men var aktiveret regnskabsmæssigt. Til støtte herfor henvistes til TS-cirkulære nr. 1, af 11. januar 1990, pkt. 1, litra k, samt Vestre Landsrets dom af 20. oktober 2005 (TfS 2005.885V).

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten fandt, at afskrivningsgrundlaget for ejendommen skulle opgøres i henhold til Afskrivningsloven § 45, stk. 1, hvor kun omkostninger, der direkte kan henføres til erhvervelsen af et bestemt aktiv, indgår. Dette inkluderer sædvanlige handelsomkostninger som advokatsalær, mæglersalær, tinglysningsafgift og byggeteknisk gennemgang, jf. praksis og domme som SKM2007.773.HR, SKM2007.775.HR, SKM2005.450.VLR, og SKM2008.967.HR.

Landsskatteretten fastslog, at udbyderhonorarer og projektomkostninger ikke kan tillægges afskrivningsgrundlaget, da de anses for etableringsomkostninger eller honorarer vedrørende den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet. Dette er i overensstemmelse med Højesterets dom af 25. november 2008 (SKM2008.967.HR) samt Vestre Landsrets domme (SKM2006.649.VLR, SKM2006.310.VLR, SKM2008.16.VLR).

Retten afviste klagerens argument om, at der var tale om køb af "brugte anparter". Det blev lagt til grund, at [virksomhed2] A/S, som udbyder af ejendomsprojekter, alene havde erhvervet ejendommen med det formål at videresælge anparterne til investorer. Klageren havde erhvervet sine anparter i henhold til et tegningsprospekt, og [virksomhed2] A/S havde udført et arbejde svarende til det sædvanlige i formidlingssager. Derfor kunne den angivne købesum ikke lægges til grund for afskrivningsgrundlaget, da den måtte anses for at indeholde et honorar til [virksomhed2] A/S, jf. Højesterets dom af 8. september 2009 (SKM2009.562.HR) og Landsskatterettens kendelse af 3. september 2009 (SKM2009.576.LSR).

Vedrørende reduktionen af klagerens fradragskonto bemærkede Landsskatteretten, at de omtvistede udgifter til udbyderhonorar og projektomkostninger, selvom de regnskabsmæssigt var aktiveret, ikke godtgjorde et reelt aktiv for selskabet. Da udgifterne hverken var fradrags- eller afskrivningsberettigede, og efter deres karakter var omfattet af det nu ophævede TS-cirkulære 1990-1 af 1/11 1990, pkt. 1, litra k, skulle de fragå ved opgørelsen af klagerens fradragskonto. Dette skyldes, at udgifterne måtte anses for at skulle afholdes af det præsterede ansvarlige indskud, hvilket nedskriver klagerens indskud og hæftelse. Det forhold, at klageren regnskabsmæssigt havde behandlet udgifterne, så de ikke påvirkede hans kapitalkonto, kunne ikke føre til et andet resultat, jf. Vestre Landsrets dom af 16. december 2009 (SKM2010.44.VLR).

Landsskatteretten stadfæstede hermed skatteankenævnets afgørelse for alle indkomstår.