Lejeværdi af ejendom fastsat af Landsskatteretten - Maskeret udlodning

Sagen omhandlede fastsættelse af lejeværdi af en del af en landbrugsejendom beliggende [adresse1], [by1], ejet af G3 A/S, som var 100 % ejet af klageren. Klageren beboede en del af stuehuset, mens en anden del angiveligt var udlejet til G2 A/S, ligeledes 100 % ejet af klageren. SKAT havde forhøjet den selvangivne lejeværdi med henvisning til, at den betalte leje var for lav i forhold til markedslejen, og anså differencen som maskeret udlodning i henhold til Ligningsloven § 16a. SKAT baserede sin vurdering på en gennemsnitlig kvadratmeterpris fra 14 sammenlignelige lejemål fundet på internettet samt prisen for en medhjælperbolig på samme ejendom.

Klagerens argumenter

Klageren påstod, at den betalte leje svarede til markedslejen. Han argumenterede for, at han kun lejede 361 kvm af stuehuset, og at de resterende 280 kvm var udlejet til G2 A/S. Han henviste til en vurdering fra en statsautoriseret ejendomsmægler, der fastsatte markedslejen for 361 kvm til et beløb tæt på den betalte leje. Klageren fremhævede desuden, at ejendommen var underlagt bopælspligt i henhold til landbrugsloven, hvilket betød, at de standardiserede regler i Ligningsloven § 16, stk. 9 ikke fandt anvendelse, og at beskatningen i stedet skulle ske efter hovedreglen i Ligningsloven § 16, stk. 3 baseret på markedslejen. Han bestred SKATs sammenligningsgrundlag, idet de 14 lejemål ikke var tilstrækkeligt sammenlignelige med hensyn til beliggenhed, størrelse, kvalitet og eventuelle gener fra landbrugsdrift. Han henviste til en byretsdom (TfS 2008, 990) der tilsidesatte et skøn baseret på ufuldstændigt sammenligningsgrundlag.

Syn og skøn

Der blev afholdt syn og skøn, hvor en statsautoriseret ejendomsmægler og valuar afgav en erklæring. Skønsmanden beskrev stuehuset som luksuriøst og opført med udsøgte materialer, langt over almindelig standard for byggeri på landet. Skønsmanden fastsatte markedslejen for de omhandlede indkomstår (2005-2007) for to scenarier:

Skønsmanden tillagde bopælspligten og det store lejemåls størrelse betydning for lejeværdien, idet større lejemål typisk har en lavere kvadratmeterpris. Det blev også fremhævet, at fællesskabet med erhvervsdelen havde stor negativ betydning for lejefastsættelsen, især for det mindre lejemål. Skønsmanden fandt ingen af SKATs sammenligningslejemål tilstrækkeligt sammenlignelige og bemærkede, at ejendommen var unik. Usikkerheden i skønnet blev angivet til +/- 5 %.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Landsskatteretten fandt, at klageren måtte anses for at have haft rådighed over et areal på 512 kvm af stuehuset. Dette blev begrundet med, at klageren havde bestemmende indflydelse på de involverede selskaber (G1 A/S, G2 A/S og G3 A/S), hvilket gav ham rådighed over ejendommens anvendelse. Retten lagde desuden vægt på, at lejekontrakten af 1. februar 2003 mellem G3 A/S og klageren/ægtefællen specifikt omhandlede "stuehuset" uden yderligere præcisering af areal. Endelig blev det fremhævet, at G2 A/S ifølge BiQ Erhvervsinformation ikke havde haft adresse på [adresse1], [by1], siden den 27. september 2004, og at der ikke var tilstrækkelig dokumentation for en erhvervsmæssig anvendelse af stuehuset i et omfang, der afkræftede formodningen om klagerens fulde rådighed. Erhvervslejekontrakten blev derfor ikke tillagt afgørende betydning.

Retten fastsatte lejeindtægten af ejendommen i overensstemmelse med syns- og skønserklæringen, specifikt baseret på besvarelsen af spørgsmål 3, som vedrørte et lejemål på 512 kvm. Dette resulterede i følgende årlige lejeværdier:

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten fastsatte lejeværdien til de ovenfor nævnte beløb, hvilket medførte en ændring af Skatteankenævnets afgørelse.