Ændring af fordeling af overdragelsessum og genanbringelse af ejendomsavance ved salg af landbrugsejendom

Sagen omhandler en klage over SKATs ændring af fordelingen af overdragelsessummen for en landbrugsejendom samt spørgsmålet om rettidig begæring om genanbringelse af ejendomsavance. Klageren havde solgt ejendommen for 16.503.000 kr. og fordelt summen på stuehus, driftsbygninger og jord. SKAT tilsidesatte denne fordeling og forhøjede den skattepligtige avance med 800.000 kr., idet de mente, at parterne ikke havde skattemæssigt modstående interesser, og at fordelingen var åbenbart forkert.

Fordeling af overdragelsessum

Klageren havde i skødet fordelt overdragelsessummen for ejendommen på følgende måde:

SKATs Ejendomsvurdering besigtigede ejendommen og foreslog en anden fordeling, hvor stuehuset blev ansat til 2.200.000 kr. og jorden til 10.803.000 kr., mens driftsbygningerne forblev på 3.500.000 kr. SKAT begrundede sin ændring med, at sælger havde interesse i en høj stuehusværdi (skattefri avance), mens køber, der udlejede stuehuset, ikke havde samme interesse i fordelingen. SKAT henviste til Afskrivningsloven § 45, stk. 3 og 4 og Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 6 samt SKM 2009.610.VLR.

Klagerens repræsentant fastholdt den aftalte fordeling og argumenterede for, at værdiansættelsen i skødet var sket mellem uafhængige parter ud fra boligens stand, størrelse og unikke beliggenhed med havudsigt. Repræsentanten påpegede, at SKATs vurdering var foretaget på et senere tidspunkt, hvor priserne var faldet. Under sagsbehandlingen blev der afholdt syn og skøn, hvor en statsautoriseret ejendomsmægler og valuar vurderede fordelingen. Skønsmanden fandt ikke den oprindelige fordeling retvisende og foreslog en fordeling, der lignede SKATs, dog med driftsbygninger til 3.000.000 kr. og jord til 11.300.000 kr. Klagerens repræsentant argumenterede yderligere for, at de ca. 14 ha klitfredede arealer og mose/eng/vandhuller skulle tillægges stuehusets værdi som herlighedsværdi, da de ikke havde landbrugsmæssig værdi, og dermed understøtte den oprindelige stuehusværdi på 3.000.000 kr.

Genanbringelse af ejendomsavance

SKAT afviste klagerens begæring om genanbringelse af ejendomsavance på 2.575.000 kr., da den ikke var indgivet rettidigt i henhold til Ejendomsavancebeskatningsloven § 6A, stk. 2, nr. 2. SKAT anførte, at det ikke fremgik af den elektronisk indsendte selvangivelse eller regnskab, at der var genanbragt avance, og at et kryds i felt 609 (forbehold/supplerende oplysninger) ikke udgjorde en begæring. SKAT henviste til SKM 2008.904.SKAT og SKM 2008.1056.BR.

Klagerens repræsentant påstod, at genanbringelsen skulle godkendes som rettidig. Det blev fremført, at selvangivelsen og det fulde skatteregnskab, der indeholdt oplysninger om genanbringelsen, var indsendt rettidigt elektronisk. Repræsentanten argumenterede for, at der ikke var klare retningslinjer for anmodningen om genanbringelse for indkomståret 2007, og at styresignalet SKM2008.904.SKAT først blev udsendt efter selvangivelsesfristen. Subsidiært påberåbte klageren sig muligheden for at begære genanbringelse ved ansættelsesændring, jf. Ejendomsavancebeskatningsloven § 6A, stk. 2, nr. 2, 2. pkt., da SKATs forhøjelse af avancen udgjorde en ansættelsesændring.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten traf afgørelse i to hovedspørgsmål: fordelingen af overdragelsessummen for ejendommen og spørgsmålet om rettidig begæring om genanbringelse af ejendomsavance.

Fordeling af overdragelsessum

Landsskatteretten fandt, at syns- og skønsmandens værdiansættelse af ejendommens aktiver måtte anses for at være udtryk for handelsprisen. Retten lagde vægt på, at parterne ikke fuldt ud havde modstående interesser i fordelingen af overdragelsessummen, og at en korrektion derfor var berettiget, jf. Afskrivningsloven § 45, stk. 3 og Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 6. Det blev fastslået, at en fordeling kan tilsidesættes, hvis den er åbenbart forkert, selv ved modstridende interesser, med henvisning til SKM 2009.610.VLR.

Landsskatteretten afviste klagerens argument om, at værdien af de ca. 14 ha mose/eng/vandhul og klitfredede arealer skulle anses som herlighedsværdi, der indgår i stuehusets værdi. Dette blev begrundet med, at ortofoto tydede på, at en del af arealerne var dyrket og dermed havde en landbrugsmæssig værdi.

Landsskatteretten fordelte overdragelsessummen på 16.503.000 kr. som følger:

SKAT blev anmodet om at foretage den talmæssige opgørelse af ejendomsavancen.

Genanbringelse af ejendomsavance

Landsskatteretten godkendte, at begæring om genanbringelse af ejendomsavance var indgivet rettidigt. Retten lagde til grund, at klageren havde indsendt selvangivelse og regnskab rettidigt i elektronisk form, der opfyldte SKATs krav til elektronisk indberetning. Det blev bemærket, at hverken ordlyden eller forarbejderne til Ejendomsavancebeskatningsloven § 6A indeholder formkrav til, hvordan reglen skal begæres. Styresignalet SKM2008.904.SKAT, der præciserede formkravene, blev udsendt efter selvangivelsesfristen for indkomståret 2007 og kunne derfor ikke virke fremadrettet. Da alle oplysninger om genanbringelse havde foreligget i skatteregnskabet på selvangivelsestidspunktet, fandt retten, at klageren kunne genanbringe avancen fra salget i 2007.