Landsskatteretten: Fordeling af overdragelsessum ved salg af landbrugsejendom til interesseforbundet part

Sagen omhandler et bindende svar vedrørende overdragelse af en landbrugsejendom, Y1-vej, Y1-by, fra klageren og dennes ægtefælle til H1 ApS, som er 100 % ejet af klageren. Den samlede overdragelsessum var fastsat til 9.000.000 kr., men der var uenighed om fordelingen af denne sum mellem stuehus, driftsbygninger og jord.

Klageren ønskede en fordeling på 7.700.000 kr. til stuehuset, 300.000 kr. til driftsbygningerne og 1.000.000 kr. til jorden. SKAT Nordjylland Sagscenter Erhverv havde godkendt den samlede overdragelsessum, men foreslog en fordeling på 7.000.000 kr. til stuehuset, 320.000 kr. til driftsbygningerne og 1.680.000 kr. til jorden. Det var udelukkende spørgsmålet om fordelingen, der blev påklaget til Landsskatteretten.

Sagens baggrund

Ejendommen blev erhvervet i 2006 for 4.100.000 kr., fordelt med 1.600.000 kr. til stuehus, 300.000 kr. til driftsbygninger og 2.200.000 kr. til jord. Kort efter købet blev 10,3 ha jord frasolgt for 1.200.000 kr. I 2008/09 blev bebølsen totalt ombygget for ca. 5.800.000 kr., hvilket bragte den samlede investering i ejendommen op på 9.000.000 kr.

SKAT baserede sin fordeling på en vurdering fra G2, som skønnede ejendommens markedsværdi til 8.500.000 kr. med følgende fordeling:

SKAT argumenterede for, at ved handel mellem interesseforbundne parter skal overdragelsessummen fastsættes til den pris, der kunne opnås ved handel med uafhængig tredjemand, jf. Ligningsloven § 2. SKAT fandt, at den samlede kostpris på 9.000.000 kr. kunne godkendes, men fordelingen skulle ske forholdsmæssigt ud fra vurderingsmyndighedens skøn.

Klagerens argumenter

Klagerens repræsentant støttede sin påstand på en ekstern vurdering fra G3, som anslåede en udbudspris på 8-9 mio. kr. med følgende fordeling:

Repræsentanten fremførte, at jordprisen på 1.000.000 kr. var et absolut maksimum, da den resterende jord på 14 ha havde en kostpris på 1.000.000 kr. (2.200.000 kr. minus 1.200.000 kr. for frasolgt jord). Det blev også fremhævet, at jordpriserne var faldet drastisk fra 2006 til 2009, og at en del af jorden var kuperet eller vandlidende. Endvidere blev det anført, at "liebhaveri" knytter sig til boligen og den tilhørende grund.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten godkendte klagerens foreslåede fordeling af overdragelsessummen for landbrugsejendommen Y1-vej, Y1-by. Dette indebar en fordeling med 7.700.000 kr. til stuehuset, 300.000 kr. til driftsbygningerne og 1.000.000 kr. til jorden.

Retten bemærkede, at det følger af Afskrivningsloven § 45, stk. 2 og Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 5, at sælger og køber skal foretage en fordeling af den samlede kontantomregnede salgssum på de overdragne aktiver. Videre følger det af Afskrivningsloven § 45, stk. 3 og Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 6, at skattemyndigheden kan prøve både den samlede salgssum og fordelingen heraf. For interesseforbundne parter skal overdragelsen ske til handelspris, jf. Ligningsloven § 2, og myndigheden kan korrigere, hvis den aftalte fordeling er "åbenbart forkert". Retten henviste til SKM 2004.424 vedrørende en 20%-grænse for tilsidesættelse af afskrivningsgrundlag.

Ved bedømmelsen lagde Landsskatteretten vægt på følgende:

• Jordens kostpris var 1.000.000 kr.
• Jordpriserne var generelt faldet fra 2006 til tidspunktet for afgørelsen.
• En betydelig del af jorden var kuperet eller vandlidende.
• Der var en betydelig usikkerhed ved skønnet af stuehusprisen grundet ejendommens liebhaverkarakter.

Det bindende ligningssvar er bindende for SKAT i 6 måneder fra kendelsens dato, jf. Skatteforvaltningsloven § 25, stk. 1, da der er tale om en værdiansættelse på et givent tidspunkt.