Landsskatteretten: Opgørelse af ejendomsavance ved salg af ejendom i K/S [virksomhed1]

Sagen omhandler opgørelsen af den skattepligtige ejendomsavance ved salget af en ejendom ejet af K/S [virksomhed1], hvor klageren deltog som kommanditist. Skatteankenævnet havde forhøjet den selvangivne ejendomsavance, primært på grund af manglende godkendelse af visse købsomkostninger, herunder et udbyderhonorar og udgifter til investorrejse.

Klageren selvangav en ejendomsavance på 983.290 kr. for sin andel, mens Skatteankenævnet opgjorde den til 2.047.440 kr. Tvisten centrerede sig om, hvorvidt projektomkostninger, herunder et udbyderhonorar til [virksomhed2] A/S og udgifter til investorrejse, kunne indgå i ejendommens skattemæssige anskaffelsessum i henhold til Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 2 eller fratrækkes i afståelsessummen i henhold til Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 4.

Klagerens repræsentant argumenterede principalt for, at udgifterne skulle tillægges anskaffelsessummen, idet det blev gjort gældende, at der var tale om erhvervelse af "brugte anparter". Dette synspunkt blev støttet af tidligere praksis og SKAT-meddelelser (SKM2008.390.SKAT), som angiveligt tillod afskrivning på hele den aftalte anskaffelsessum for brugte anparter. Det blev fremhævet, at Højesteretsdomme som SKM2008.967.HR og SKM2009.562.HR vedrørte formidlingssager og ikke reelt salg af brugte anparter, som klageren mente var tilfældet her. Subsidiært blev det anført, at hvis udgifterne ikke kunne medregnes til anskaffelsessummen, skulle de fratrækkes i afståelsessummen, da de ellers ville medføre beskatning af et beløb, der ikke reelt var ejendommen vedkommende.

Skatteankenævnet fastholdt, at udbyderhonoraret og udgiften til investorrejse ikke kunne tillægges anskaffelsessummen. Nævnet henviste til Højesteretsdommene SKM2009.562.HR og SKM2008.967.HR, der fastslog, at udbyderhonorarer vedrørte strukturering af investeringsprojektet og ikke selve ejendomskøbet. Ankenævnet afviste også argumentet om "brugte anparter" og henviste til SKATs præcisering i SKM2009.261.SKAT, der ligestillede køb af anparter fra udbyder med køb fra en anden investor, hvor de oprindelige købsomkostninger allerede var aktiveret.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten fandt, at der ikke var tale om køb af "brugte anparter", da udbyder, [virksomhed2] A/S, alene havde erhvervet ejendommen med det formål at videresælge anparterne til interesserede investorer. Klageren havde erhvervet sine anparter i henhold til et tegningsprospekt, og udbyder havde udført et arbejde svarende til det sædvanlige i formidlingssager.

Landsskatteretten tiltrådte, at den angivne købesum på 101.176.469 kr. indeholdt et honorar til [virksomhed2] A/S på 8.939.051 kr. Dette honorar vedrørte den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet og kunne derfor ikke tillægges den afskrivningsberettigede anskaffelsessum, jf. SKM2009.562.HR og SKM2008.967.HR.

Udgiften til investorrejse på 261.759 kr. havde ikke den fornødne nære tilknytning til berigtigelsen og gennemførslen af ejendomskøbet og kunne derfor ikke tillægges ejendommens anskaffelsessum. Endvidere blev udgiften anset for en intern omkostning afholdt af [virksomhed2] A/S og havde ikke karakter af en fradragsberettiget driftsudgift for kommanditisterne. Udgiften kunne således ikke fradrages i medfør af Statsskatteloven § 6, stk. 1, litra a, jf. SKM2009.336.LSR (bekræftet af Retten i Esbjergs dom af 5. oktober 2010).

Den subsidiære påstand om fradrag i afståelsessummen blev afvist, da projektomkostningerne, herunder udbyderhonoraret og udgiften til investorrejse, ikke havde forbindelse til kommanditselskabets afhændelse af ejendommen.

Den skattepligtige ejendomsavance blev opgjort som følger:

Klagerens andel af ejendomsavancen blev ansat til 2.078.625 kr., hvilket medførte en forhøjelse af klagerens skatteansættelse med 31.185 kr. (2.078.625 kr. - 2.047.440 kr.).