Kursfastsættelse af sælgerpantebrev ved anskaffelse af udlejningsejendom

Sagen omhandlede kursfastsættelsen af et sælgerpantebrev, der blev udstedt som del af købesummen ved K/S H1's erhvervelse af en udlejningsejendom. Klageren var kommanditist i K/S H1 med en ejerandel på 10 %.

Ejendommen blev erhvervet for 118.500.000 kr., hvoraf 108.000.000 kr. var kontant, og 10.500.000 kr. blev berigtiget via et sælgerpantebrev. Skattemyndigheden havde skønsmæssigt ansat pantebrevet til kurs 80, mens klageren selvangav kurs 100, og sælger selvangav kurs 60.

Argumenter

Klagerens argumenter:

• Købsaftalen indebar en reduktion af købesummen via modregning i sælgerpantebrevet, hvis lejeindtægterne ikke nåede et bestemt minimum, hvilket indikerede en værdi på kurs 100 mellem parterne.
• Pantebrevet var ikke egnet til omsætning på markedet på grund af de særlige reguleringsbestemmelser, der tillod reduktion af hovedstolen baseret på forhold uden for købers indflydelse.
• Henvisning til SKM2004.216V og TfS 1998, 396 H, der understøtter, at kursfastsættelse af gældsbreve uden et almindeligt marked skal ske ud fra værdien for parterne, ikke for tredjemand.

Sælgers argumenter:

• Skattemyndighedens skøn var forkert og baseret på en fejlagtig forståelse af reguleringsklausulens vægt. En lille reduktion i lejeindtægten ville medføre en betydelig reduktion af pantebrevets hovedstol.
• De særlige reguleringsforpligtelser, herunder risiko for lejenedsættelse ved huslejesag eller konkurs, og en potentiel løbetid for reguleringsforpligtelsen frem til udgangen af 2008, påvirkede kursværdien negativt.
• Pantebrevet lå for en stor dels vedkommende uden for 94 % af pantets handelsværdi, hvilket ifølge ToldSkats vejledende tabeller (TfS 2000.895) ville give en lavere kurs (beregnet til 78,55).
• Kurs 60 var udtryk for pantebrevets handelsværdi, hvilket også var den kurs, det blev videreoverdraget til interesseforbundne parter for.
• En vurdering fra G7 A/S ansatte pantebrevet til kurs 55, hvilket understøttede en lav kurs.

Sælgers repræsentant illustrerede den potentielle reduktion af pantebrevets hovedstol som følge af manglende lejeindtægter med følgende tabel:

Landsskatterettens oprindelige afgørelse

Landsskatteretten fastsatte oprindeligt kursen til 60. Retten lagde vægt på, at sælgerpantebrevet for en stor dels vedkommende lå uden for 94 % af pantets værdi, at der var aftalt afdragsfrihed i 5 år, og at der var væsentlig usikkerhed omkring hovedstolens størrelse på grund af reguleringsklausulen. Desuden blev G7's vurdering til kurs 55 tillagt betydning.

Genoptagelse og forlig

Sagen blev genoptaget, da der var indgået et forlig i en tilsvarende sag vedrørende en anden kommanditist (HO). I denne sag anerkendte sagsøgte, at sælgerpantebrevet skulle værdiansættes til kurs 78,6. Landsskatteretten tilsluttede sig herefter denne værdiansættelse for klagerens sag.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten godkendte, at sælgerpantebrevet værdiansættes til kurs 78,6 ved opgørelse af klagerens andel af den kontantomregnede anskaffelsessum. Dette medførte, at klagerens andel af den kontantomregnede anskaffelsessum blev fastsat til 11.625.300 kr.

Landsskatterettens oprindelige afgørelse havde fastsat kursen til 60, men sagen blev genoptaget i henhold til Skatteforvaltningsloven § 46 efter et forlig i en tilsvarende sag vedrørende en anden kommanditist.