Kursfastsættelse af sælgerpantebrev ved ejendomskøb

Sagen omhandler kursfastsættelse af et sælgerpantebrev, der blev udstedt i forbindelse med K/S H1's erhvervelse af udlejningsejendommen Y1-vej i 2000. Købesummen var aftalt til 118.500.000 kr., hvoraf 10.500.000 kr. blev berigtiget med et sælgerpantebrev. Klageren var kommanditist med en ejerandel på 10 %.

Skattemyndigheden havde oprindeligt skønsmæssigt ansat sælgerpantebrevet til kurs 80, mens klageren selvangav det til kurs 100. Landsskatteretten traf den 10. maj 2006 en kendelse, hvor pantebrevet blev ansat til kurs 60. Dette resulterede i en nedsættelse af klagerens andel af den kontantomregnede anskaffelsessum til 11.430.000 kr.

Baggrund for kursfastsættelsen

Sælgerpantebrevet var forrentet med 6 % p.a. med kvartårlige terminer og havde en løbetid på 20 år, hvoraf de første 5 år var afdragsfrie. En central del af købsaftalen var en reguleringsklausul, der betød, at pantebrevets hovedstol kunne nedskrives krone for krone, hvis ejendommens nettolejeindtægt pr. 30. juni 2001 var lavere end den stipulerede nettoleje. Der var også særlige reguleringsbestemmelser vedrørende et hovedlejemål (G3-lejemålet), som kunne medføre yderligere nedskrivning af købesummen i tilfælde af lejenedgang, konkurs eller huslejesager. Den samlede købesumsregulering kunne maksimalt udgøre pantebrevets til enhver tid værende restgæld.

Sælger havde selv selvangivet pantebrevet til kurs 60 og havde videreoverdraget det til interesseforbundne parter til samme kurs. En vurdering fra G7 A/S i 2004 ansatte pantebrevet til kurs 55, med henvisning til, at det var svært omsætteligt på grund af placeringen (91,14 % til 100 % af skødesummen), modregningsret i restgælden og manglende personlig hæftelse.

Parternes argumenter

Klageren (køber) argumenterede for, at pantebrevet skulle indgå til kurs 100, da parternes indbyrdes aftale om modregning i pantebrevet ved manglende lejeindtægter indikerede enighed om denne værdi. Det blev fremført, at pantebrevet ikke var egnet til omsætning på markedet på grund af de særlige reguleringsbestemmelser, og at dets værdi derfor skulle fastsættes ud fra værdien for parterne, ikke for tredjemand. Der blev henvist til SKM2004.216V og TfS 1998, 396 H (SKM1998.396.HR).

Sælger fastholdt, at pantebrevet skulle medtages til kurs 60. Sælger anførte, at skattemyndighedens skøn var forkert, da de havde misforstået vægtningen af lejeindtægtsmankoens indvirkning på pantebrevets hovedstol. Sælger henviste til, at en lejedifference på 9,25 % kunne reducere pantebrevets hovedstol til 0 kr. Sælger argumenterede for, at pantebrevet lå uden for 94 % af pantets handelsværdi, hvilket ifølge ToldSkats cirkulære af 1. oktober 2000 (TfS 2000.895) ville give en kurs på 75, men at de særlige reguleringsforpligtelser yderligere skulle nedjustere kursen. Sælger fremlagde en tabel for at illustrere den potentielle reduktion af pantebrevets hovedstol:

Genoptagelse af sagen

Landsskatteretten genoptog sagen efter Skatteforvaltningsloven § 46, da der var indgået et forlig i en tilsvarende sag vedrørende en anden kommanditist (HO). I dette forlig anerkendte sagsøgte, at sælgerpantebrevet skulle værdiansættes til kurs 78,6 ved opgørelse af afskrivningsgrundlaget for indkomståret 2000. Klageren anmodede om, at hans sag blev ændret i overensstemmelse hermed.

Landsskatteretten bemærkede, at ved afståelse af fast ejendom skal sælger og køber fordele den kontantomregnede afståelsessum på grund, bygninger m.v., jf. Afskrivningsloven § 45, stk. 2. Denne fordeling er undergivet skattemyndighedens prøvelse, jf. Afskrivningsloven § 45, stk. 3. Udgangspunktet for kursansættelse af private pantebreve er handelsværdien, og Told- og Skattestyrelsens tabelmateriale er vejledende. Særlige vilkår i pantebrevet skal korrigeres for.

Landsskatteretten tilsluttede sig klagerens påstand og fastsatte sælgerpantebrevets kurs til 78,6 i overensstemmelse med det indgåede forlig i den tilsvarende sag.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten godkendte, at sælgerpantebrevet værdiansættes til kurs 78,6 ved opgørelse af klagerens andel af den kontantomregnede anskaffelsessum for ejendommen beliggende Y1-vej, Y1-by. Dette medførte, at klagerens andel af den kontantomregnede anskaffelsessum blev fastsat til 11.625.300 kr.

Denne afgørelse blev truffet under henvisning til et indgået forlig i en tilsvarende sag vedrørende en af de øvrige kommanditister (HO), hvor sælgerpantebrevet blev værdiansat til kurs 78,6.