Afskrivningsgrundlag og fradragskonto i K/S - Projektomkostninger og udbyderhonorar

Sagen omhandler en kommanditists klage over Skatteankenævnets opgørelse af afskrivningsgrundlaget og fradragskontoen i K/S [virksomhed1], et ejendomsprojekt der investerer i udlejede erhvervsejendomme i England. Kernen i tvisten var, hvorvidt projektomkostninger og udbyderhonorar kunne indgå i ejendommens afskrivningsgrundlag, og hvordan disse udgifter skulle behandles på kommanditistens fradragskonto.

Sagens baggrund

K/S [virksomhed1] blev udbudt af [virksomhed2] A/S i 2005 med det formål at drive virksomhed ved køb og drift af tre udlejede erhvervsejendomme i England. Klageren deltog som kommanditist og ejede 21 ud af 215 anparter. Ejendommene blev købt i portefølje med en samlet købesum på over 50 mio. kr.

Skatteankenævnets afgørelse

Skatteankenævnet godkendte ikke, at samtlige projektomkostninger og udbyderhonorar skulle tillægges afskrivningsgrundlaget for ejendommen. De ikke-godkendte udgifter blev i stedet fratrukket fradragskontoen. Nævnet henviste til Afskrivningsloven § 45, stk. 1, som fastslår, at afskrivninger skal ske på grundlag af den kontantomregnede anskaffelsessum, og at kun omkostninger direkte henførbare til selve ejendomskøbet kan medregnes, jf. SKM2008.967.HR. Udbyderhonoraret blev anset for en etableringsudgift, der ikke kunne indgå i afskrivningsgrundlaget. Vedrørende fradragskontoen henviste nævnet til TS-cirkulære nr. 1 af 11. januar 1990, pkt. 1, litra k, og SKM 2009.200.BR, og fastholdt, at ikke-fradragsberettigede udgifter, der belaster kapitalkontoen, skal fragå fradragskontoen.

Klagerens argumenter

Klagerens repræsentant påstod, at projektomkostningerne og udbyderhonorar skulle indgå i afskrivningsgrundlaget, og at fradragskontoen skulle korrigeres i overensstemmelse hermed. Hovedargumenterne var:

• Klagerens køb af anparter skulle anses for køb af "brugte anparter", hvilket ifølge praksis og SKM2008.390.SKAT ville betyde, at hele anpartens anskaffelsessum kunne afskrives, da etableringsomkostningerne allerede var betalt af den oprindelige investor.
• Højesteretsdommene SKM2008.967.HR og SKM2009.562.HR var ikke retningsgivende, da de vedrørte formidlingssager eller køb med tilbagevirkende kraft, ikke reelt salg af brugte anparter.
• Uanset om udgifterne var ikke-afskrivnings- eller ikke-fradragsberettigede, skulle de ikke fragå fradragskontoen, da de var aktiveret regnskabsmæssigt og dermed ikke havde belastet kommanditisternes kapitalkonti. Til støtte herfor henvistes til TfS 2005, 885 V.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede skatteankenævnets afgørelse.

Retten fandt, at der ikke var tale om køb af "brugte anparter". Det blev lagt til grund, at [virksomhed2] A/S, som udbyder, alene havde erhvervet ejendommen med det formål at videresælge anparterne til investorer, og at klageren havde erhvervet sine anparter i henhold til et tegningsprospekt. Udbyderens arbejde svarede til det sædvanlige i formidlingssager.

Landsskatteretten fastslog, at den angivne købesum på 50.646.501 kr. ikke kunne lægges til grund for opgørelsen af afskrivningsgrundlaget, da den indeholdt et honorar til [virksomhed2] A/S. Dette honorar, opgjort af SKAT til 4.815.366 kr., vedrørte den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet og kunne derfor ikke tillægges den afskrivningsberettigede anskaffelsessum, jf. Afskrivningsloven § 45, stk. 1 og Højesterets domme SKM2008.967.HR og SKM2009.562.HR, samt Landsskatterettens kendelse SKM2009.576.LSR.

Vedrørende reduktionen af klagerens fradragskonto bemærkede Landsskatteretten:

• De omtvistede udgifter (honorar til udbyder og projektomkostninger), selvom de regnskabsmæssigt var aktiveret i kommanditselskabet, var ikke godtgjort at modsvares af et reelt aktiv for selskabet.
• Udgifterne var hverken fradrags- eller afskrivningsberettigede.
• Udgifterne var efter deres karakter omfattet af TS-cirkulære 1990-1 af 1/11 1990, pkt. 1, litra k.
• Da udgifterne under de foreliggende omstændigheder måtte anses for at skulle afholdes af det præsterede ansvarlige indskud (klagerens maksimale hæftelse), indebar dette en nedskrivning af klagerens indskud og hæftelse.
• Klageren kunne ikke få større fradrag i den skattepligtige indkomst end svarende til anparternes hæftelse.
• Det kunne ikke føre til et andet resultat, at klageren regnskabsmæssigt havde behandlet udgifterne, så de ikke påvirkede hans kapitalkonto i kommanditselskabet, jf. SKM 2010.44.VLR.

Landsskatteretten stadfæstede herefter den påklagede afgørelse.