Landsskatteretten: Fastsættelse af markedsleje for museumslejemål – Ligningsloven § 2

Sagen omhandlede fastsættelse af markedslejen for en nyopført museumsbygning, der blev udlejet mellem interesseforbundne parter, henholdsvis en selvejende museumsinstitution ([virksomhed1]) og dens helejede ejendomsselskab ([virksomhed3] A/S). Spørgsmålet var, om den aftalte årlige leje på 13.220.000 kr. ekskl. moms var i overensstemmelse med armslængdeprincippet i Ligningsloven § 2.

Ejendomsselskabet er skattepligtigt i henhold til Selskabsskatteloven § 2, stk. 1 og momspligtigt af lejen under frivillig momsregistrering, forudsat udlejning sker på markedsvilkår. Museumsinstitutionen er en selvejende institution, der driver museum og er undtaget fra fondsloven og fondsbeskatningsloven samt Selskabsskatteloven § 3, stk. 1 i henhold til Lov om fonde og visse foreninger § 1, stk. 2.

Lejeaftalen indeholdt særlige vilkår, herunder en uopsigelighedsperiode på 50 år og ingen krav om bankgaranti eller depositum. Disse vilkår blev begrundet med museets høje kreditværdighed, primært baseret på offentlig finansiering, samt bygningens specialindretning, der kun egner sig til museumsdrift.

SKAT fastsatte markedslejen til 18.150.000 kr. baseret på en nettoafkastbetragtning, svarende til 1/20 af opførelsesomkostningerne, med et afkastkrav på ikke under 5%. SKAT lagde vægt på, at en uafhængig investor ville kræve betaling over huslejen for en specialindrettet bygning.

Klageren påstod, at lejen skulle nedsættes til 13.220.000 kr., idet SKATs vurdering ikke tilstrækkeligt tog højde for de særlige omstændigheder: den lange lejekontrakt, lejers statsfinansierede baggrund (lav risiko), og bygningens specialindretning. Klageren argumenterede for, at afkastkravet burde sidestilles med afkastet fra statsobligationer, ca. 3,75%, da risikoen var minimal. Dette blev understøttet af en vurderingsrapport fra [virksomhed5] og SKATs egen vurderingsvejledning for museer, der anerkender, at traditionelle afkastbetragtninger er mindre relevante for specialbyggede museer.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten besvarede spørgsmål 1 benægtende og fastsatte markedslejen for spørgsmål 2 til 15.000.000 kr. Spørgsmål 3 om rentesats var ikke omfattet af klagen til Landsskatteretten.

Begrundelse for markedsleje

Retten henviste til Ligningsloven § 2, som fastslår, at skattepligtige, der er interesseforbundne, skal anvende priser og vilkår for handelsmæssige eller økonomiske transaktioner i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået mellem uafhængige parter. Det blev anerkendt, at vurderingsvejledningens afsnit B.3.2. fremhæver vanskeligheden ved at vurdere specialindrettede museumsbygninger, hvor traditionelle afkastbetragtninger er mindre relevante.

Landsskatteretten bemærkede, at lejeaftalen var særlig på grund af:

• En uopsigelighedsperiode på 50 år.
• Ingen krav om bankgaranti eller depositum fra lejers side.
• Lejers høje kreditværdighed som følge af offentlig finansiering.

På baggrund af disse særlige forhold, herunder den minimale risiko for udlejer, fandt Landsskatteretten, at markedslejen skulle fastsættes skønsmæssigt til et niveau, der afspejlede forrentningen af statsobligationer. Dette førte til en fastsættelse af den årlige markedsleje til 15.000.000 kr.