Fordeling af overdragelsessum ved salg af landbrugsejendom - Landsskatterettens afgørelse

Sagen omhandlede fordelingen af overdragelsessummen på en landbrugsejendom, Y1-vej, Y1-by, solgt for 4.150.000 kr. (ekskl. betalingsrettigheder, maskiner og inventar), og de skattemæssige konsekvenser for klagerens ejendomsavance. Klageren og køber havde i skødet fordelt summen med 950.000 kr. til stuehuset, 220.000 kr. til driftsbygninger og 2.980.000 kr. til jord. SKAT tilsidesatte denne fordeling og ansatte stuehuset til 500.000 kr., driftsbygningerne til 220.000 kr. og jorden til 3.430.000 kr., hvilket forhøjede klagerens ejendomsavance med 446.597 kr.

SKATs begrundelse for tilsidesættelsen var, at stuehuset kort tid efter handlen blev videresolgt af køber for 500.000 kr. som del af en bygningsparcel på 1,99 ha, og at parterne ikke havde konkret modstående interesser i fordelingen, da køber kunne fremføre et eventuelt tab på stuehuset til modregning i fremtidig ejendomsavance. SKAT henviste til, at en hektarpris på 103.000 kr. for jorden ikke var urimelig, og at afvigelsen mellem parternes aftalte værdi og SKATs skøn for stuehuset var betydelig (47%).

Klageren påstod principalt, at SKATs afgørelse var ugyldig grundet manglende begrundelse for skønnet på 500.000 kr. for stuehuset, herunder at SKAT ikke havde besigtiget ejendommen eller oplyst videresalgsprisen for bygningsparcellen. Subsidiært påstod klageren, at SKAT skulle anerkende den aftalte fordeling, da der var tale om uafhængige parter med modstående interesser. Klageren argumenterede for, at køber havde en skattemæssig interesse i at allokere mest muligt til jorden, som kunne indekseres efter Ejendomsavancebeskatningsloven § 5a, mens et tab på stuehuset ikke indekseres. Klageren henviste også til, at den efterfølgende videresalgspris ikke nødvendigvis afspejlede handelsværdien på tidspunktet for den oprindelige handel, og at SKATs fordeling ikke var i overensstemmelse med praksis, da jordens værdi blev ansat som en restværdi.

Under sagsbehandlingen fremlagde klageren en mæglervurdering af 10. august 2006, der ansatte stuehusets handelsværdi til 750.000 kr. Dette førte til en ændring af klagerens subsidiære påstande, hvor der nu blev anmodet om, at stuehusets andel blev fastsat til 750.000 kr. eller et beløb mellem 500.000 kr. og 750.000 kr. Klageren fremhævede, at den offentlige ejendomsvurdering af stuehuset pr. 1. oktober 2006 var 636.300 kr., og at den samlede salgspris for ejendommen var 27,6% højere end den offentlige vurdering, hvilket burde afspejles i alle aktiver. Klageren henviste desuden til Landsskatterettens praksis, der i flere tilfælde havde godkendt fordelinger med væsentlig forskel til skattemyndighedernes vurdering, og at en efterfølgende videresalgspris ikke nødvendigvis skulle påvirke den oprindelige værdiansættelse.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten fandt, at overdragelsessummen for ejendommen Y1-vej, Y1-by kunne fordeles som følger:

SKAT blev anmodet om at foretage den talmæssige opgørelse af ejendomsavancen i henhold til Landsskatterettens forretningsorden § 17, stk. 2.

Landsskatteretten bemærkede, at der er direkte lovhjemmel i Afskrivningsloven § 45, stk. 3 og Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 6 til at korrigere fordelingen af overdragelsessummen, selvom parterne har konkret modstridende interesser. Dette gælder, hvis den aftalte fordeling må anses for åbenbart forkert, jf. SKM2009.610.VLR.

Retten fandt ikke, at parterne i sagen var nærtstående, men heller ikke at de fuldt ud havde modstående interesser i fordelingen af overdragelsessummen. Sælger ønskede en høj pris for stuehuset, da avancen er skattefri, mens køber, der videresolgte stuehuset umiddelbart efter overtagelsen uden at bebo det, ikke kunne sælge det uden avancebeskatning, men kunne modregne et eventuelt tab i fremtidige fortjenester ved salg af fast ejendom.

Landsskatteretten fandt, at parternes oprindelige fordeling var åbenbart forkert i forhold til handelsværdien. Ved fastsættelsen af den nye fordeling blev der lagt vægt på:

• En ejendomsmæglererklæring af 10. august 2006, hvor stuehuset blev vurderet til 750.000 kr.
• At SKATs ejendomsvurdering ikke havde besigtiget ejendommen.
• At SKAT havde værdiansat stuehuset under den offentlige ejendomsvurdering på et tidspunkt, hvor ejendomsvurderingerne generelt lå under de faktiske handelspriser.