Honorar for rådgivning til udbyder kunne ikke tillægges ejendoms anskaffelsessum

Sagen omhandler, hvorvidt et honorar på 991.041 kr. betalt til det tyske selskab G1 GmbH kan tillægges anskaffelsessummen for ejendomme ejet af K/S H1, og dermed indgå i afskrivningsgrundlaget. Klageren, en kommanditist i K/S H1, gjorde gældende, at honoraret var en nødvendig og direkte omkostning ved erhvervelsen af ejendommene, og at det kunne sidestilles med et mæglerhonorar.

Klagerens argumenter

Klagerens repræsentant argumenterede for, at udgiften var en naturlig forudsætning for at erhverve ejendommene og havde en nær forbindelse til købet. Der blev henvist til retspraksis, herunder SKM2005.450.VLR og SKM2007.296.SR, som anerkender, at sædvanlige mægleromkostninger kan tillægges afskrivningsgrundlaget. Repræsentanten fremlagde en detaljeret beskrivelse af G1 GmbH's ydelser for at dokumentere, at der var tale om egentligt mæglerarbejde. Det blev desuden anført, at selv hvis der var et personsammenfald mellem udbyder (G2 A/S) og G1 GmbH, ville en korrekt specificeret mægleromkostning kunne medregnes, jf. SKM2008.390.SKAT.

Skattemyndighedernes afgørelse

Skatteankenævnet afviste at godkende honoraret som en del af anskaffelsessummen. Nævnet betragtede G1 GmbH og udbyderen G2 A/S som internt sammenhængende og anså honoraret for en intern omkostning, der burde have været afholdt af udbyderen.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten fastslog, at afskrivningsgrundlaget for en ejendoms bygninger og installationer, i henhold til Afskrivningsloven § 45, omfatter den kontantomregnede anskaffelsessum. Praksis, bekræftet af Højesteret i SKM2008.967.HR, præciserer, at dette ud over selve købesummen kun inkluderer udgifter, der direkte kan henføres til berigtigelse og gennemførelse af købet af de afskrivningsberettigede aktiver.

Retten analyserede de ydelser, som G1 GmbH havde leveret. Disse omfattede blandt andet:

• Udvælgelse af egnede investeringsejendomme
• Gennemgang af lejekontrakter
• Ejendomsvurdering og due diligence (teknisk og juridisk)
• Forhandling af købekontrakt
• Udarbejdelse af finansieringsansøgninger

Landsskatteretten fandt, at honoraret på 991.041 kr. til G1 GmbH dækkede rådgivning ydet til udbyderen, G2 A/S, i forbindelse med udvælgelsen af egnede ejendomme til investeringsprojekter. Udgiften kunne derfor ikke henføres til selve berigtigelsen og gennemførelsen af ejendomskøbet for K/S H1. I stedet blev udgiften anset for at vedrøre etableringen af virksomheden K/S H1, jf. Statsskatteloven § 6, 2. pkt..

Retten afviste klagerens henvisning til SKM2007.467.LSR, da G1 GmbH ikke udførte typisk mæglerarbejde. På denne baggrund stadfæstede Landsskatteretten skatteankenævnets afgørelse om, at honoraret ikke kunne indgå i afskrivningsgrundlaget for ejendommen.